メルマガ登録

お問い合わせ

イベント情報

PAGETOP

スマサガ不動産

中古マンション購入 / リノベーション /
奴隷解放革命!住まい探しで資産を創る

DATA

エリア 東京都品川区(目黒駅周辺エリア)
プラン 既存の1LDKを
→【1R】にリノベーション
面積 48.65㎡(内法)
構造 SRC造・地上12階地下1階建て
所在階 4F
主採光 南、西、2面採光
建築年 1971年(昭和46年)
完成年 2010年(築39年時)
権利 所有権

CREDIT

プロデュース スマサガ不動産
設計 スマサガ不動産

目黒S
リノベ
ーション

「いい家だなぁ」主人がぽつりと、つぶやくんです(笑)

駅から徒歩5分の目黒川沿い。 桜の時期には最高のお散歩スポットとなるこの地域に、息ピッタリのやりとりが楽しいSご夫妻と愛犬のこすずちゃん(♀)が、光と風を感じながら暮らす品川区S邸があります。

マンションのユニークな間取りを活かして、壁を大胆に取り払ったS邸。思いきって「壁をなくす」という選択をしたからこそ、開放感の中で光や風の流れを楽しむことができ、暮らす人同士のコミュニケーションが生まれやすい空間になっています。たとえば、キッチンとお風呂(パーツ一つひとつまで職人さん手作りの木桶風呂!)の間にも壁がないから、お風呂に入っているご主人に、奥さんがお酒とおつまみを出して晩酌が始まったり、こすずちゃんが空間を自由に移動し、その日・その時間の光や風に合わせて昼寝を楽しんでいる姿があったりー。

住む人、光、風が有機的につながりながら、ゆっくりと豊かに暮らせる毎日。 こすずちゃんは、今までになく心地よさそうに過ごしているし、ご主人は、誰も聞いていないのに、ときどきぽつりと「いい家だなぁ」ってつぶやいているそうです(笑)

PHOTO GALLERY

面積 48.65㎡(内法)
構造 SRC造・地上12階地下1階建て
主採光 南、西、2面採光
  • BEFORE
  • UNDER RENOVATION
  • After
  • LIFE STYLE

STORY


  • 周囲の環境は、愛犬こすずちゃんのお散歩にぴったり

    日本人は、「念のため」を優先しすぎ?

    そもそも一戸建てで家を探していたSご夫妻。一戸建ての家が奥様の夢であるのと、ペットの制約があるマンションと違い、一戸建てであれば愛犬のこすずちゃんと気兼ねなく暮らせるからという理由でした。 しかし、家について真剣に考えるにつれ、将来的には奥様のご実家である埼玉に引っ越す可能性も出てきたのだとか。となると、
    「きちんと資産価値のあるマンションを選んだ方が後々に賃貸や売却が可能なのでは?」と考えるようになり、Sご夫妻とスマサガ不動産との住まい探しがスタートしたのです。

    ちなみにですが、Sご夫妻のこの考えは日本の住宅事情を鋭く捉えています。一戸建ては「憧れのマイホーム」というイメージで購入を希望する人が多いのですが、価格との折り合いを考えると郊外の物件になりがちだったり、実際に個人で物件の管理をするのが大変で管理状態が悪くなったりで、後々賃貸や売却が非常に難しいのです。中古物件を探す際に、スマサガ不動産が一戸建てよりもマンションをおすすめする機会が多いのも、このせい。土地の価値が低い場合が多いのと、管理がずさんな場合が多いので、一戸建ては良い物件が少ないのが現状です。
    さて、当のSご夫妻はというと…数々の中古物件を見る中で、夫婦間での条件の駆け引きや、売り主との価格交渉での苦い思いなども経験。最終的に価格も広さも自分たちにフィットし、こすずちゃんのお散歩にも最高の環境である、目黒川沿いのユニークな間取りのマンションを見つけたのです。


  • 「ここでビール飲みたくない?」の一言から生まれた縁側

    想定外で大成功!「縁側」

    部屋の形や窓の配置がユニークだったこのマンション。ただ、ユニークな反面、さまざまな場所が壁で細かく分断され、少し狭い印象もありました。
    そこでリノベーションでは、できるだけ壁をなくして空間を広く見せながら、光や風の流れを感じられるようにすること、そして、壁で遮られていない分、家族同士のコミュニケーションが生まれやすい空間づくりをテーマにしました。

    そうして現場で打ち合わせしていた夏のある日。お部屋の中のベランダに面した所に、日差しと風がとても心地いいポイントがあったのです! 「なんかここでビール飲みたくない?」という一言から、そこに、部屋の中にいながら、まるで外に出て光や風を浴びているかのように感じられる縁側をつくることになりました。マンションに縁側という組み合わせはちょっと不思議に感じるかも知れませんが、野外と部屋の境界エリアをイメージしたこの縁側は、光と風と住む人のつながりを大切にするS邸らしさが、十二分に表れたスペースとなりました。その場所の持つポテンシャルを最大限に活かした設計ができるのは、新築のモデルルームと違い、実際の立地で部屋の状態をしっかり確かめられる中古物件ならではですね。


  • S邸の象徴的な存在になった木桶風呂

    悩み抜いて決めた「壁なしお風呂」

    さて、そんな自由な発想で進んでいったS邸にも、最後まで1つ、悩みがありました。お風呂の壁です。「いくら壁をなくすと言っても、さすがにお風呂に壁がなくて丸見えじゃちょっと…」とご主人。確かに常識的に考えればそうなのですが、設計の視点から見ると「壁がなくなるとより豊かな生活が送れるようになりそうなのになぁ」という感覚もありました。 間取りを最大限活かすなら壁がない方がいい…。でも、もちろんご主人の気持ちも尊重したい…。話し合いをしつつも、お風呂の壁は暫定的に残したままになっていました。

    そして、悶々としながらもこのまま竣工か…という流れになっていた最後の打ち合わせ。スマサガ不動産が用意したのは、お風呂の壁をなしにした場合の図面でした。 壁一枚であっても、家にとっては大切な決断。結果的に壁ありの設計になったとしても、最後に一度壁なしの図面を見て、空間をリアルに想像して決めた方がいいと考えたのです。

    最後に図面が現れたことで、もう一度、話し合いが始まりました。家族がより楽しく、心地よく暮らすためにどちらを選択したいか?抜けの感じはどうなる?壁がなかったら、夕食どきにはお互いお風呂とキッチンにいてしゃべるかな?お風呂に入りながら味付けに口はださないでね!湯気は大丈夫なのか?来客時はどうする?
    ー そんな話をしながら、延々とシミュレーションした終盤。ご主人が一言「わかりました。お風呂の壁は取りましょう」とおっしゃったのです。最後の最後に、このスマいサガしに関わった人間全員が本音で語り合った結果の決断でした。

    こうして、住む人、光、風が有機的につながる最高の空間になったS邸。開放された木桶風呂は、今ではこの家の象徴的な存在となっています。

DATA

高級住宅地と目黒川沿いの下町エリアが明確に分かれて存在する、交通利便性の高いエリア

  • 物件立地エリア

    目黒区目黒、下目黒、三田、品川区西五反田、東五反田、上大崎、etc...(キーワード:目黒駅周辺、城南五山、目黒川、目黒通り、権之助坂、行人坂、目黒不動尊、目黒雅叙園、目黒駅前商店街、権之助坂商店街、田道商店会)

  • 街のタイプ分析

    物件価格の相場が高く賃料の相場も高く安定し、ブランド価値も高いエリア。ただし、高級住宅地と下町のエリアが明確に分かれているため近隣で価格や賃料が大幅に異なる。それを前向きにとらえ、リーズナブルな下町側に住みながら多様な都市型ライフスタイルを送るという楽しみ方も可能。また、目黒通り沿いは外国人向け高級賃貸が多く存在する。 街の資産価値マトリクスで【B】タイプに分類されるエリア ※スマサガ不動産WEBサイト「住まい探しの方法・3Mの法則」参照

  • 中心駅

    JR・都営三田線・東京メトロ南北線・東急目黒線「目黒」駅

  • 周辺の地域特性

    目黒駅周辺の住宅地としての特徴は、目黒通りの権之助坂、下目黒の行人坂など、坂道がかなり多いことである。目黒川とその支流が北西から南東に向けて複雑に台地を刻みながら流れ、起伏に富んだ地形をつくっている。その地形が、江戸時代からの屋敷町と庶民的な下町とを明確に分けて発展させてきたが、その両方の特色とも、時代を超えて活気を失っていないところが素晴らしい。まず、山手線東側の高台は清楚な住宅地である。目黒駅から品川駅にかけての山手線内側トライアングル地帯は、「城南五山」(島津山、池田山、御殿山、八ツ山、花房山、+長者丸)と称される超高級住宅地が広がっていて、その近くに広大な敷地の自然教育園もあり、散歩コースに事欠くことがない。山手線の西側は下町エリアですが、古くから続く商店街の活気が絶えない。そのうえ、目黒通り沿いには、インテリアショップやカフェが立ち並び、若者の誘致にも成功している。とにかく、目黒は個性的で多様性を飲み込んでくれるので、住んでいて飽きることのない街なはず。

  • 生活利便性

    目黒駅とその周辺は生活利便性がかなり高い。商店街、飲食店街も充実していて、駅ビルのアトレ、恵比寿方面の徒歩圏にある恵比寿ガーデンプレイスも利用出来る。また、大鳥神社前から中目黒の街に続く山手通り沿いと、自由ヶ丘に続く目黒通り沿いには、インテリアショップやカフェが立ち並び、ライフスタイル感度が高い層のニーズも充分に満たしてくれる。とにかく、高級感と庶民的な暮らしやすさが非常にバランスのとれたエリア。2000年にはJRだけではなく、地下鉄の駅も開業して、交通の利便性がさらに高まっている。

DATA
エリア 東京都品川区(目黒駅周辺エリア)
プラン 既存の1LDKを
→【1R】にリノベーション
面積 48.65㎡(内法)
構造 SRC造・地上12階地下1階建て
所在階 4F
主採光 南、西、2面採光
建築年 1971年(昭和46年)
完成年 2010年(築39年時)
権利 所有権
CREDIT
プロデュース スマサガ不動産
設計 スマサガ不動産
S様邸物件購入価格:1950万円
S様邸リノベーション費用:850万円
S様邸費用総額(購入+リノベ費用):2800万円
新築相場→S様邸(総額)の比較:56%(新築相場の約5.6で取得)

同エリア同面積の新築相場:5000万円程度
同エリア同面積の中古相場(リノベーション無):3500万円程度
同エリア同面積のリノベーション済み中古の相場:4000万円程度
同エリア同面積の賃料相場:月額16万円程度

*(参考)ファミリータイプ(80㎡)中古マンションの標準価格:6200万円(賃料:約25万円/月)
  • 玄関床 モルタル金コテ仕上げ+撥水剤/居室床 国産杉無垢フローリング+未晒し蜜蝋ワックス/和室床 縁なし畳/キッチン及び浴室床 磁器タイル貼り/トイレ床 ラワンベニヤ+未晒し蜜蝋ワックス/南側窓際土間床 モルタル金コテ仕上げ+撥水剤

  • 天井

    居室天井 既存駆体現し/浴室天井 ケンエース塗装

  • キッチン

    キッチン天板+側板 タモ集成材+未晒し蜜ロウワックス/キッチン前幕板 ラワンベニヤ材市松模様張り未晒し蜜ロウワックス/キッチンパネル ステンレス・バイブレーション仕上げ

  • 居室壁 EP塗装(一部AEPセルフ塗装)/浴室壁 FRP防水+ラス+モルタル金コテ仕上げ+撥水剤

  • 浴室

    木桶風呂(南部桶正にて、オーダー&手づくり)

  • 造作家具

    本棚、デスク、棚等、木部造作、下駄箱棚:ラワンベニヤ材+未晒し蜜ロウワックス

OTHER CASE

CONTACT US お問い合わせMAIL MAGAZINE メルマガ購読

スマサガ不動産