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あなたがこれから学ぶことは、まさにオーダースーツをつくるように、市場から最上級の素材を見つけ出し、ミリ単位で資金計画からインテリアデザインまでを設計し、貴方の身の丈にジャストフィットさせていく方法。
本当に仕立ての良いオーダースーツというのは、高価すぎてはいけません。派手すぎてもいけません。住まいも同じです。
しかし、あなたの人生を一生支える資産にならねばいけません。そんな、中古マンション本来の楽しみを追求して提供する、
スマサガ不動産の【3Mの法則】を、少し詳しく見ていきましょう。
自分がこれからどんな中古マンションを選べば良いのかを
考えるための第一歩は、この「第一のM=街と歴史を知る」です。 -
みなさん、なぜか、そろって住まい探しの最初で順番を間違えてしまい、いきなり物件情報の検索から始めてしまうようです。そして、なんとなく「この物件いいな〜」という雰囲気で、資産として割高な物件を購入してしまうことになります。
あなたは、間違っても最初に物件情報の検索から住まい探しをしてはいけません。まず最初に「自分の住みたい街」を決めることです。
この「街」を先に考えるということで、あなたの住まい探しに一本の軸が出来て、物件情報や不動産会社の営業トークに踊らされず、本当に将来が豊かになる物件選びに集中することが出来ます。
住まいを購入して成功する人は、資産価値の高いエリアの街に適切な価格の物件を所有している人で、逆に、失敗する人は、資産価値の低いエリアの街にギリギリのローンを組んで物件を所有している人です。わかりやすいですね。
例えば、衰退することが運命づけられているエリアの街で、超高性能な最新のマンションを買っても、それは資産形成上非常にナンセンスな行為であるということは、言葉としてみなさんご理解いただけます。
でも、自分が住む家のことになるとなかなか冷静にはなれません。ついつい、家そのものの最新性能に目がいってしまいます。おそらくそのほうが満足度としてわかりやすいからですね。で、こんな快適な家に住めるなら、街にはこだわれないよね...、という結論になってしまいます。
ただ便利であれば良いということで、駅から近いとか、コンビニがあるとか、そういった立地条件には多少こだわりがある人も、「この街に住みたい」を住まい探しでこだわりにする人は意外に少ないと感じます。そう、駅から近いとか、都心に近いとか、自分の仕事場に近いとか、資産価値の高い街とはそういう単純なモノではないのです。もっと、歴史や文化にまでつっこんで考える必要があるのです。
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東京であれば、江戸時代や明治時代や昭和初期の古地図もたくさん売られています。それらを参考にすると、街の価値が見えやすくなるかもしれません。
いわゆる地位(じぐらい)の高い高級住宅地がどういう地形を持っているのか、発展する下町とはどういうものなのか、そういったことも古地図を研究すればだいたいわかります。実際、長期にわたり(少なくとも80年)活気が続いている街のマンションであれば、多少古くなっても資産価値が維持できる可能性が高まります。
これは、不動産による資産形成の基本中の基本。ちゃんとした不動産のプロなら誰でも知っています。しかし、彼らはユーザーさんにはこの基本を教えません。そのことを教えないで、新しく開発した街の物件ばかりを販売したがります。
そして、本人たちは、伝統的な街の不動産を所有しています。実は、新しく開発された街(いわゆるニュータウン)は、今どれだけ成長していても、今後衰退するリスクがかなり高いです。
これは歴史が証明しています。これは資本主義の経済原理において、まさにバブルと同じ構造になっています。つまり、成長するスピードが早ければ早いほど、衰退するスピードも早くなります。
生き残る街かどうかを見極めるには、ゆっくりと100年スパンでみていく必要があります。 -
販売業者は、今この街が人気です、と言って新しい街(ニュータウン)の最新のマンションを勧めようとします。雑誌でも「今、話題の街」として特集がされますし、確かに人口が増えてきていて活気もあります。
しかし、ニュータウンが衰退を始めるのは、当時の働き盛りで最初にその街の物件を買った住民たちのローンが完済し始める30年後のことです。
そもそも、開発されたばかりの街なので、人口が増えて、物件価格が急上昇するのはあたりまえなのです。それまで何もなかったところなんですから。
それが、30年経過し、住民の高齢化と若年層が街から流出することにより急速に資産価値を失い、ゴーストタウン化していく...。
なぜ、不動産のプロが伝統的な街の不動産を所有したがるのか、これでわかります。街というものは、少なくとも、開発されてから80年は経過していないと、住民の世代交代がうまくいって価値を維持していけるのかどうか、判断するのが難しいのです。
つまり、だいたい戦前から存在する街であれば、街の価値を判断するに十分な材料がそろっていると言えるということです。
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資産価値のある街のまとめとして、参考にしてもらえるマトリクスを提案してみました。
これをもとに自分の住みたい街と将来の資産形成を考えてみてください。ただ、資産性としての究極を求めすぎるのもナンセンスだと思います。
何事もバランスですから、資産価値だけを優先して、気持ちが前向きになれない街を選んではもちろん意味がありません。出来ればこのマトリクスを参考にして、信頼できる専門家に相談してみるのが良いでしょう。
