みなさん、不動産会社にだまされちゃだめです！
情報に踊らされる、情報弱者にはならないでくださいね！
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実は、住まい探しには2つのタイプの人が存在します。一つは、賢明な選択をして成功を手に入れる人。もう一つは、批判的な目を持たずに、なんとなく行動して失敗してしまう人です。住まい選びでも、その差が顕著に現れます。
例えば、10年前に同じ年収で、同じタイミングで家を買った2組の家族がいたとしましょう。その10年後、片方の家族は「本当にいい選択ができて、今も安心して暮らせる」と、購入した物件が資産価値を保っていることに満足しています。
しかし、もう一方の家族は、ローン返済に追われ、物件を売ろうとしても思うようにいかず、家計が苦しくなっています。振り返ってみると、住まいに対する不満が募り、「あの時、違う選択をしていれば...」と後悔の念が。
この違いを生む要因は何か? 住まい探しで成功する人たちは、一体何を基準に行動しているのでしょうか?
スマサガ不動産では、不動産業界で働く方々が、多くのお客様としていらっしゃいます。つまり、不動産や建築のプロたちが、あえて自社ではなく、スマサガ不動産に住まい探しを依頼する理由があるのです。
今回は、東京都心でリーズナブルかつ資産価値の高い中古マンションを購入し、リノベーションを行った2組のお客様のストーリーを紹介します。この内容は、実際の体験談を基に構成しており、不動産業界や建築のプロの視点からの意見が、誰にとっても非常に参考になるはずです。
スマサガ : Yさんが住まい探しを始めた頃の話ですが...。物件を見つけて契約するまで、別に、他の会社にも聞いてみても良かっただろうし。探そうと思えば自分でも直接探せる立場なのに、なぜ、スマサガと?
Y様 : スマサガさんに相談に行ったあとは、どこにも行ってないです。どこにも行ってないっていうか、自分がそもそも不動産屋に勤めてるんですけど(笑)。スマサガさんみたいに、購入者の味方として、相談に乗ってくれるところは他にないんです。実際にやっている 立場としてよくわかる。だから、貴重だと。
スマサガ : 他の会社は購入者の味方になってくれない??
Y様 : 味方というよりも、お客さんの立場で真剣に向き合ってくれる人には、何社回っても出会えないんじゃないかと感じます。自分が業界にいるからこそ、そう感じるんです。
不動産会社の仕掛けた「住まい探しのワナ」ワースト3とは...
以上がワースト3ですが、それぞれが大変大きな問題(ワナ)を秘めています。
あなたがそのワナにはまってしまわないように、ひとつひとつ、 じっくりじっくりと問題の検証をしていくことにしましょう。
不動産業界の裏を暴いて話題になった著書『ダメなマンションを買ってはいけない』(藤沢侑著 ダイヤモンド社刊)にも 紹介されているように、「新築マンション」という商品には数々の「あり得ないワナ」が隠されているのです。 ここではその代表的な手法をご紹介します。
販売開始前から成約ボードにバラの花(成約済みの印)を貼っておきます。売れてなくても売れているふりをしてお客さまを煽るんです。
大手マンション販売の抽選会(通称:ガラガラポン)は、なぜ平日に行われることが多いと思いますか? 彼らは抽選会には出来るだけ誰も来てほしくないんですね。なぜなら...。販売会社は当選者を操作したいからです。
まず資金に問題のないお客さまを先に当選させるのは当然として。買い換えのお客さま、ローンに不安のあるお客さま、は わざと外すことが多いようです。
さらに高度な技もあります。もっと高額な部屋でもローン審査が通りそうな人は、いったん抽選から外します。そして、「実はご希望のタイプより少し広い部屋でこちらも人気で他に空きはないのですが、ラッキーなことに先ほどちょうどキャンセルが出ました...」と話を持ちかけて、もとの希望よりも高額な部屋を契約させることがあるそうです。
即日完売は基本的に嘘です。8割申し込みがあれば即日完売ということにしておきます。売れ残ったものは、「キャンセルが出ました」と言っておけば良いわけですから...。
だから、成約ボードのバラの花の位置は、お客さまごとに入れ替えているんですね。
完売にしたり、キャンセルにしたり...。全部、売りやすくするためのシナリオ操作です。
モデルルームに行くとアンケートに色々と書かされると思います。その中で彼らが見ているのは「年収と頭金と会社の属性」このくらいです。その内容を見てお 客さまの対応を決めています。詳細な要望はほとんど参考にされていません。
ちなみに、一度でも新築マンションの販売を経験したプロ(または元プロ)は、アンケート記入にはかなり慎重です。なぜなら、書いたら最後、毎日のように追客(営業)の電話がかかってくるようになるからです。 不動産営業マンの追客が原因で電話番号を変えた人もいるくらいです。
モデルルームの内装は全てオプションなのはあたりまえ。出来るだけ部屋が広く見えるように、ほとんど視覚操作レベルで家具の配置をしていたりします。
パンフレットの写真、モデルルームの家具や照明器具、それらはみんな現実的な仕様のものより豪華にしてあります。それはそうですよね。それを導入するためにかかった費用はマンションの価格に上乗せされてあなたが支払うことになるのです。
最近の新築マンションでは、なぜか、スポーツジムやスパ、ラウンジ、シアタールームのような付帯設備の豪華さをアピールしていることがあります。あと、コンシェルジュとか。まさか、これが決め手で購入判断する人は少ないと思いたいですが、ナンセンスです。分譲会社がサービスで運営してくれるわけでは決してないですからね。
あくまでも購入したら、購入した自分たちの責任になります。その分管理費が高くなっているワケですから。 そのうち運営が苦しくなってきて、だれからともなく、「あの設備は、どうせ使っていないのだから閉鎖しよう」という話が出てくるに決まっています。
とにかく、共用部が豪華であればあるほど、維持コストが莫大になることを覚えておいたほうが良いと思います。
新築マンションの内装について考えたことがありますか?
「今、購入を決めて頂けると、お好きな間取りに変更できます(といっても定型の2種類くらいしか選択肢がない)」とか、「今ならお好きな色が選べます(といっても勝手にコーディネートされた3種類のパターンから選ぶだけ)」とか、多少の選択肢はありますが、とても締切が早いです。
つまり、相当早い時期に購入決断しないと、自分の好みを何一つ反映出来ません。
しかも、壁紙と内装ドアの色のパターンと、コンセントの位置くらいのものですよ。
そして、定型から少しでも外れた仕様を要求すると、「それは出来ません」と言われるか、ありえない高額の料金を請求されるか、どちらかです。
新築ってなんて不自由なんでしょうか。それなのに、この微妙なオリジナリティー(?)を確保するためだけに、頑張って早い時期に購入を決定する人もいるのですから、日本もまだまだおめでたい国ですよね。
「新築マンションは修繕積立金が中古よりも安いのがメリット」と、営業トークされることがあります。これをまともにとらえないで下さいね。
まず、修繕積立金は販売のハードルを下げるために始めは安く設定してあるだけです。足りない分は、10年ごとに一時金として徴収されます。そして、毎月の支払いもそのたびごとに見直されて高くなっていきます。 だって、住まいの修繕に使うお金ですよ。足りないから修繕しないってわけにいきませんよね?
ところが、マンションを購入した住民たちの中には、修繕計画をしっかり理解せずに住んでいる人が必ずいて(ちゃんと説明しない営業マンもどうしようもないのですが)、「自分は説明を聞かされてなかったから、一時金を払う気がないし、払うお金もない」と言い始めてトラブルになったり、修繕が出来なくなったりすることがあります。
そして、そういうことが、マンションの価値を下げるスパイラルになっていくんですね。
「新築マンションは仲介手数料がかからないからお得」という営業トークもよく聞きますね。これもまともに取ってはダメですよ。
あたりまえですが新築マンションは売り主が業者です。仲介手数料の代わりに、普通に利益を上乗せして販売しているのです。 営業マンがそんなトークをしてきたら、単なる詭弁ですので、笑ってやって下さい。
そもそも、新築マンションは手数料があろうがなかろうが元の価格が高すぎです。
