みなさん、不動産会社にだまされちゃだめです！
情報に踊らされる、情報弱者にはならないでくださいね！
コラムを読む
「賃貸にお金を払うくらいなら購入したほうがお得ですよ...」に代表される、不動産営業マンの軽い営業トークをまともにとらえて、その気になってはいけません。
もっともらしいストーリーとともに語られるので、なぜか、みなさん信じてしまうようですが...
それが、実は、まちがいの始まりなわけです。
私が建築設計の仕事をしている、不動産の仕事をしている、と自己紹介したときに、初対面にも関わらず、この質問を投げかけられることがあります。ということは、この質問を胸の内に秘めている人は世の中にかなり多いのだろうな~、と推測されます。で、やはりといいますか、不動産情報サイトや、住宅情報誌などでもたびたび特集などで取り上げられるコンテンツになっています。
そして、その特集では、必ずと言っていいほど「答えはあなた次第です。どちらとも言えない...」というあいまいな答えを結論っぽくにごして、おしまいということになっています。
しかも、答えがあいまいな割には、ほぼ毎月に近いほど同じような記事が取り上げられます。
あと、もっとびっくりするのが、チャートにそって「YesかNo」で答えるだけで、あなたが買う派か借りる派かわかります...、という不動産情報コラムみたいなのもあります。チャートで自分に向いているライフスタイルがわかったらだれも苦労しません。あとは、間違えてわかった気になる人が出ないことを祈るしかないですね。
なぜこのような記事がやたらと多いのか?
それは、不動産情報サイトや住宅情報誌が、不動産会社から支払われる広告料で成り立っているという事実からわかります。あえて結論を明確にしないで興味性をかきたて、お客さまが不動産会社を訪問したときに必ず同様の質問が出るように仕向ける...まさに、「キラーパス!」なのでしょうね。
そして、そのパスを、不動産会社の営業マンが「営業トーク」に活用しています。その質問をしたお客さまの頭の中が、「う〜ん。結局のところ何を信じれば良いの?」ともやもやしているところに、「賃貸にお金を払うくらいなら買ったほうがお得ですよ。例えば今回紹介するこの物件。ローンの月々の支払いを今の家賃と比べてください。どうせ同じ支払いならば、永遠に自分のものにならない賃貸の家賃を払い続けないで、マイホームに投資しましょう。もったいない」。というもっともらしい論理を持ってこられると、強力に信じたくなります。
まずは、あなたの住まいを探すことの目的を大事にしてください。
目的とは、「資産として自宅を持ちたい」とか、「自分らしいライフスタイルを描くために自由度の高い自邸を」とか、そういったことになると思います。
そして、その目的を達成するために必要な行動計画や資金計画をたてるというのが本質の話です。例えば、資産として自宅を持つことが目的なら、周辺地域の家賃相場と比較してデータを出しながら資金計画を慎重に検討することが必要になってきます。
そういった、目的から発想して、本当にあなたの人生にメリットのある住まい探しをいっしょに考えてくれるパートナーを選んで下さい。
そのような視点で考えると、「賃貸よりも買ったほうがお得ですよ...」レベルの無責任な営業トークを繰り返す不動産営業マンからのアドバイスは、まともにとらえないほうが賢明だということが、理解出来ると思います。
危ない営業トークの例をもうひとつ。
「もし10年後に引っ越したり、住み替えたり、あと、転職してローンが苦しくなったとしても、自宅を持っているんだから、売ったり貸したり出来ますよね」。こんなことを、新築マンションを35年ローンを組んで買うお客さまに、平気で言ってしまう営業マンがいます。計算すればすぐにわかりますが、絶対にありえない話です。貸したとしてもローンの支払いが赤字になるし、売ろうと思っても残債が大きすぎて売ることが出来ない...逃げたくても逃げられないぐだぐだの人生になってしまいます。最悪の場合は彼産です。まさに無責任トーク。
今の日本の不動産市場で10年後に売ったり貸したり出来る購入計画は、中古マンションを利用してつくらなければ99.9%無理です。
10年後に売ったり貸したり出来る中古マンションとは、つまり、資産ということです。もし、住まいを資産にしたいのであれば、しっかり相談できて信頼できる、住まい探しの専門家を味方に付けて、マンションが立地する街の特性と、物件価値をしっかり吟味した購入計画をつくることが大切です。
逆に、そこまでやれば、住まいであっても、十分に資産として機能する物件を購入することが出来るでしょう。あなたが目的意識をしっかり持って、購入計画をアドバイスしてくれる専門家を味方に付ければ、賃貸よりも持ち家(購入)を選択して、豊かな人生を実現する可能性が開けるということです。
スマサガ : 例えばこの事例は(渋谷区K邸)、周辺の新築相場6000万円と比較して、約5割、3050万円の価格で物件購入とリノベーションまで出来ています。新築の約半値でもこんな家に住める。ちなみに、この部屋は雑誌にも取材されています。じゃあ、無理して新築買わなくていいよね...、みたいな話です。資産性を考慮してあくまでもローコストですが、ちゃんと設計をすれば、これだけの内装になるわけですから。
同エリア同面積の新築相場とか、中古マンション相場とか、そういったことを分析することも重要。あと、周辺地域の平均賃料っていうのがかなり重要です。つまり、いざというときに自分の住まいはいくらの賃料で貸せるのか?あと、万一、建て替えになったときのリスクはクリアできるか?そういったことを総合的に考えて購入判断します。そういうのが、サイトを見ているだけで、なんとなく自然に考えられるようなデータを出していけるようになると面白いですよね。
Y様 : リノベーション会社も、不動産屋さんでも、あんまりここまでのデータを出してくれないですからね。
スマサガ : そうなんですよ。そんなことは、お客さまの自己責任... ですから。みたいな感じで言われますよね(苦笑)。とにかく彼らは、先にお客さんの年収と自己資金を聞いて、ローンの引き出しが可能な最大金額の物件を買うように、それとなく誘導してきますから(苦笑)。
Y様 : 価格とかもね。リノベーション費用とか。そんなのは、買った後に考えてくださいみたいなノリで...。買った後にはお金が残ってないから、実は、リノベーションが出来ないってことに...
スマサガ : だから、不動産会社が売りたいのは、あらかじめ表面的をキレイにしてある、リノベーション済みの中古マンション。見た目がキレイだから、ボロいままの物件を売るよりも手間無しで売れる。それに、物件価格にリフォーム費用や諸経費があらかじめ上乗せされているから仲介手数料がたくさんもらえる。
Y様 : リノベーションの内容っていうよりも、新築よりも価格が安くて、なんとなく新築同様の雰囲気で見た目がいい感じなら、業者さんも売りやすいんですよね。お客さんに本当に必要なものじゃなくて、業者さんが売りやすいものがどんどん流通しちゃうのが、この業界なんですよね。
スマサガ : 実際、たまにリノベーション済みの物件を見に行くこともあります。そうすると、この地域性でこの管理状態の悪さでは、どんなに見た目がキレイになっていても買ってはいけないよね! というものが結構あったりする。つまり、リノベーション済みは、資産性よりも見た目の雰囲気で買いやすくして売る手法なワケだから、結果的に所有リスクが高い物件が多いねっていう印象。
仲介業者さんは、中古マンションだから、こんなものだし、リスクについてはお客さんが勝手に勉強してくださいという感じで...、平気な顔で売っている。非常に、残念なことです。中古マンションこそ、今の時代に貴重な社会インフラですよ。しっかりユーザーに説明して売ることの出来る、まじめな仲介業者が増えてほしいですよね。そうすれば、ユーザーにとってもメリットがあるし、長い目で見たら日本の経済にも良い影響があると思います。
