みなさん、不動産会社にだまされちゃだめです！
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コラムを読む
新築マンションには売り手の「営業費用」「モデルルーム費用」「広告宣伝費用」がすべて含まれている。そのうえ...
シンプルですが、先に建てたほうが、好立地にあるのは当然。築千数の古い中古マンションの立地は、交通の便や社会インフラが伝統的に整備されていたり、本来的に地盤の良さを備えている所が多いです。また、そういった物件は将来価値も下がりにくいし、住み替えや賃貸に出す時も苦労しません。将来人口が減ると新興住宅地はどうなる？
どの物件に住むかの前に、どの街に住むかという視点が大事です。
中古マンションなら街や環境の選択が自由に出来ます。そして、それが資産性につながります。
立地、間取りなどが同じ条件なら、中古は新築の半額で買えます。
今では住宅ローンも新築と中古マンションの条件格差がなくなりました。
実際に築30年以上の中古物件を見て、築10年のタワーマンションよりキレイな印象を受けることもよくあることです。
例えば、耐震性についても築年数が新しければ単純に安心ではないのです。新しくても維持管理に問題があれば駆体の劣化は早いですし、古くても管理状態が良ければ耐震改修で性能の向上も図れます。
中古マンションはこれまでの管理の歴史がすべて見えるので、将来の管理がどうなるかを確実に予測することが出来ます。
限られた予算を内装や設備に多く振り向けたり、家具にこだわることも出来ますし、
その後の暮らしの中で旅行や遊びなどに割ける余裕が生まれ、人生の選択肢が広がります。
専門家と一緒に知恵を絞れば、どんなに古い中古でも、予算の中で想像を越えて豊かな住み心地を獲得できます。
また実際の眺望、空間の大きさ、光や風の入り方、間取り変更の可能性を、現物を見ながら検討できるのも
新築にはない中古の魅力です。
「実は資産価値は下がらない」ということが、中古マンションをおすすめする核心の理由です。
実は、ここは、かなりの人が勘違いしているポイントなのですが...。
「最初は、みなさん、価格が安いからという理由で中古マンションを探し始められて、
そのうち段々不安になってくるんですよね。
何かというと、「安いなら安いなりに、（中古は）資産価格が大きく目減りしないか」ということです。
スマサガ不動産に相談にいらっしゃるお客さまも、
最初は新築のほうが投資価値が高いと勘違いされている方が多いです。
つまり、新築マンションのほうが後に売ったり貸したりする時に有利であると思い込まれているんです。
しかし、その心配は全く逆で、
実は、新築マンションの値下がりリスクのほうが、中古マンションのそれよりはるかに大きいのです。
新築マンションの場合、売り主の利益が販売価格に上乗せされていることもあり、
適正市場価格に近づいて行く過程の15年間程度は値下がり幅が比較的大きいです。
ちなみに新築は、買ってからすぐの値下がり率が一番大きく、
買った瞬間に売ったらそれだけで2〜3割も値下がりしてしまいます。
これを新築プレミアムと言います。
日本において新築という状態の価値認識が異様に高いために起こる現象です。
（つまり、新築という言葉にみんなが幻想を見ているということです）
もちろん、築後15年以上経過した中古マンションを購入した場合も、
築年数に伴い若干値下がりはします。
しかし新築と比べるとその推移はかなり穏やかです。
万が一、購入10年後に失職してローンの支払いが厳しくなった場合も、
中古マンションなら残債も残らずスムーズに売却できる可能性が高いです。
ところが、新築マンションを長期ローンで購入した人は
簡単に住まいを売却することすら出来ないのです。
《グラフを参照にしてください》
新築マンションの価値の目減り速度は、ローンの残債が減る速度よりもはるかに早いのです。特にその価値と残債の差額が最大になってしまうのが、最もライフスタイルが変化する可能性の高いこの時期に、支払いが苦しくて（あるいは転勤になって）マンションを売りたいドンピシャのタイミングがおとずれていまうにも関わらず、売ろうにも売れない状況に陥ってしまい、最悪の場合、家計が破錠することになってしまいます。
単純に、新築よりも、中古のほうが周辺環境が良い地域に立地している場合が 多いというのは事実としてあります。それはなぜでしょう？
なぜならというのは、街が発展する経緯を考えてみればすぐにわかります。 そもそも周辺環境が良い街というのは、ある程度の歴史的背景を持った街であることが多く、そのエリアに存在する中古マンションは、様々な時代に街の歴史が形成される途上で建てられています。 良い街というのは、駅近くの一等地や、便利な施設やこだわりのある場所の近くに、 中古マンションや住宅が点在しているものなのです。
逆に言えば、良い街の一等地は、中古マンションがすでにおさえられてしまっているということになり、そこに新築マンションを建設しようとしても、すでに商業圏が形成されていて、
近くにマンション用地が残っていることは少ないでしょう。
つまり、新築マンションを大量に供給している分譲会社は、急激に街を新開発して、
マンションばかりが密集して建っている場所をどんどんつくるしかないわけです。
えてして、そうやって開発されたニュータウン系の街は、良い街としての機能を長期的に維持することが出来ません。
衰退することが運命づけられた街の高性能なマンションを買っても、それは、資産形成上非常にナンセンスなことです。
反対に、長期にわたり活気が続いている街のマンションであれば、多少古くても、それなりに資産価値は維持できます。
これは、不動産ノウハウの基本中の基本です。
もし、価値が安定している街の一等地にマンション用地が出てきたとしても、
その場所に新築マンションを建てるのはかなりのコストがかかります。 結果として、一般的には手が出にくい価格のいわゆる億ションといった物件になります。
もちろん、そういった一等地の高級マンションは、新築の中でも価値が下がりにくい部類に入ります。
ですので、現金がそれなりに用意できる方にはかなりオススメできます。
ただし、それは一般的な話ではありません。
一般的に、エリアや街を限定して探す場合や、
交通の便利の良さ、地盤の良さなど立地条件にこだわりがある場合は、
中古マンションのほうが断然有利になるということです。
最近は、住みたい街を決め、狙い撃ちで物件探しをしている方が増えています。
安心して暮らせるマンションかどうか、という視点はもとより、通勤や子育てなどのライフスタイルに合わせて暮らす街を選ぶことにこだわる人が増えています。
また、これから社会文化が成熟していく日本において、街に投資をするという視点が非常に大事になってきます。その視点から言って、好きな街や便利な立地、そして教育や医療等の周辺環境を優先するというのは、実は、住まいを資産としてこだわることにも直結しているのです。つまり、この考え方でマンションを探している人は、非常に賢い思考と分析力を持っているということになります。
逆に、街に投資する視点での負けパターンというのもあります。
例えば、ニュータウンのように短期間で大規模開発された土地に、密集して建っている新築マンションです。開発する前は価値がなかった場所ですから、分譲初期段階での価値は当然上昇中です。駅も新しく出来るでしょうし、スーパーマーケットや様々な施設もどんどん充実してきます。なんとなく今後も安泰な気がしてしまいます。
しかし、短期的で大規模な都市機能が形成されたニュータウンは必ずその後の衰退スピードはそれ以上に早くなる...
と言われています。つまり、バブル経済と同じ構造です。
急速に発展した街は、同じ世代が大量に入居している偏った街の場合が多いです。
世代交代に失敗すると、いつか人口の流出が止まらなくなる時期が来ます。
そうなったら、その街の商業施設なども全て撤退し、急激にゴーストタウン化するという運命を辿る確立が高くなるのです。
これは、近代の都市開発の歴史をたどってみればすぐにわかることです。
注意して下さい。
まず第一に、中古マンション最大の魅力は、同じ条件なら新築マンションのほぼ半値で買えるということです。
よく、中古マンションは諸費用が高いと言われますが（詳細後述）、それ以前に、価格が圧倒的に安いのですから比較する意味がありません。中古マンションは新築に比べて圧倒的にリーズナブルなのです。
三大都市圏の中古マンションと新築マンションの平均価格（70㎡換算）を調査したデータをご覧下さい。（右図）
いずれの都市圏でも最寄りの駅から徒歩10分以内のマンションの価格を、
首都圏450駅、近畿圏200駅、中部圏100駅を選んで調査しています。
このデータで、新築マンション価格と中古マンションの価格を比べてみると、
首都圏で約6割の2000万円安、近畿圏、中部圏では約5割の1500万円安になることがわかります。
それも、ここで中古マンションと定義されているのは、築年数がそれほど経過していない物件を含めての平均値です。
探せばもっとリーズナブルな価格の中古マンションもたくさんあるわけです。
そのうえ、最近では、新築同様に35年ローンの適用が可能になって、中古マンションへの注目度はますます高まってきました。
かつて住宅ローンの王道だった住宅金融公庫の融資は、新築と中古で、条件に大きな差が付けてあり、中古マンションの住宅ローン返済期間は20年〜25年と、新築に比べて短いのが一般的でした。したがって借入金額は少ないにもかかわらず、返済期間が短い分月々のローン返済額は新築とほぼ同じになっていました。
ほとんどの人が月々の返済額が同じなら新築の方がいいと考え（冷静に考えるとそれも新築至上主義に営業された安易な思考パターンなのですが）、中古マンションは選択肢に入れることがありませんでした。
しかし、フラット35の登場で、新築マンションも中古マンションも一定の要件を満たせば、返済期間や融資の上限額も全く同じです。また、民間の金融機関では、そもそも物件が新築か中古かはあまり関係がありません。
住宅の担保評価を銀行で審査しますが、どちらかといえば借りる人にどれだけの返済能力があるかで融資額が決まる傾向にあります。
かつて住宅ローンの王道だった住宅金融公庫の融資は、新築と中古で、条件に大きな差が付けてあり、中古マンションの住宅ローン返済期間は20年〜25年と、新築に比べて短いのが一般的でした。したがって借入金額は少ないにもかかわらず、返済期間が短い分月々のローン返済額は新築とほぼ同じになっていました。
ほとんどの人が月々の返済額が同じなら新築の方がいいと考え（冷静に考えるとそれも新築至上主義に営業された安易な思考パターンなのですが）、中古マンションは選択肢に入れることがありませんでした。
しかし、フラット35の登場で、新築マンションも中古マンションも一定の要件を満たせば、返済期間や融資の上限額も全く同じです。また、民間の金融機関では、そもそも物件が新築か中古かはあまり関係がありません。
住宅の担保評価を銀行で審査しますが、どちらかといえば借りる人にどれだけの返済能力があるかで融資額が決まる傾向にあります。
さらに、銀行によっては、収益還元法を使った不動産鑑定の考え方を取り入れて、
リノベーション費用まで住宅ローンの枠におさめたスキームを組めるようになってきています。
スマサガ不動産を始め、リノベーションに詳しい専門家にご相談いただければ、
そういった高度なスキームを組むことも可能になります。
このように、リフォームやリノベーションの費用を物件価格と合算してローンを組むことが出来るのも、
中古マンションならではのメリットです。
これならば、わざわざ無理して割高な新築マンションを購入しなくても、
だれでも気軽に、リノベーション前提で中古マンションを購入することが出来ます。
リノベーション前提ならば、新築以上に自由な間取りで、好きな素材にこだわれて、最新の設備にも入れ替えられます。
つまりは新築以上に贅沢な空間になるのです。そのうえ、価格は5割〜6割に抑えることも可能...。
良い時代になってきたと思いませんか？
このように、中古マンションを住みこなして楽しむための可能性がどんどん広がってきています。
「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことはありませんか？ これはまさにその通りで、築30年を経過した中古マンションが管理状態の悪い築10年のマンションよりもキレイというのは結構ホントにあることです。もちろん、築30年のデザインは若干レトロなのですが、正直、築10年で管理状態が悪いマンションに比べると、清潔感と洗礼された重厚感の点で、段違いに雰囲気が良いのです。
新築も含めた築10年以内で、手が届く価格帯のマンションだと、意外に安普請といいますか、素材にお金をかけられていない物件が多いです。さらに、管理状態が悪いと、その外壁が汚れてヒビも入りかけていて、廊下には住民のゴミや吸い殻があちらこちらに落ちている...そんな状態の築10年マンションがある一方。
築30年では、管理が行き届いていて清潔感があり、デザインは少しレトロだけど説得力と重厚感があってかっこいい、そんなマンションも探せば結構あります。そんなマンションのエントランスで、紳士的な住民の方がにこやかに挨拶をかわしていたりする...
いかがですか。あなたなら、どちらのマンションに住んでみたいですか？
マンションの価値の見方は色々ありますが、「エントランスを入って部屋に入るまでに、ああここに住みたいと思える」という情緒的な要素もすごく大事です。
この情緒的な雰囲気を醸し出すには、やはり、管理が良いことが条件になります。
また、管理が良いというのは、清掃が出来ているかとか、修繕が行き届いているか、管理人がしっかり役割を果たしているか、 修繕履歴があるかという表面的なことだけではなく、管理費と修繕積立金が適切な方法で管理運用されているかといったことも含めて、しっかり見ていくべきところです。出来れば、専門家のアドバイス付きで物件調査できると完璧です。
例えば、耐震性についても築年数が新しければ単純に安心ではないのです。
新しくても維持管理に問題があれば駆体の劣化は早いですし、
古くても管理状況が良ければ、耐震改修で性能の向上も図れます。
実は、この管理が良くなるかどうかというのは、ある程度築年数が経たないとわかりません。というのは、この管理のレベルというのは、ここに住む人たちで構成される管理組合によって左右されるからです。
新築マンションの場合、その管理組合がどのような管理の運営をしていくことに
なるのか予測がつきません。そこが新築マンションの最大のデメリットです。
なにしろ、新築マンションを購入する人のほとんどが、購入する際に隣の人が誰なのかを知らないばかりか、有名なブランドの分譲会社が売り主で、そのブランド系列の管理会社が管理していれば、自分の将来は安泰になるんだと思い込んでいます。
10年後に、ふと、「そうか。マンションの管理は自分たち住民の責任なんだ」と気付いた時には、誰も管理の意識をもっていなかったマンションは、荒れ放題になっていることだってありえます。そういう状況でも、周りの住民たちは、「ローンの支払いが苦しいから」と修繕積立金の値上げに反対するし...ということであれば、もう将来は真っ暗で、どんどん自分の住まいの価値は下がっていきます。
逆に考えると、築年数が経っても、管理状態が良いままに維持されていて、
じっくり文化の熟成された中古マンションを購入するのは、今の時代に非常に賢い選択ではありませんか？
中古マンションは価格が安い、つまり、少ない予算で買える。これはもちろんですが、メリットはそれだけではないのです。
都心の一等地に住みたいけど、新築は高くてあきらめるしかない...、という場合にも、とにかく広いマンションが欲しいけど、
新築だと高くなるからあきらめるしかない...、という場合にも、中古マンションなら手が届いてしまいます。
つまり、同じ予算でより条件の良いマンションを購入できるということです。
ところが、新築ということが絶対条件になってしまっている人は、予算の上限に合わせて、希望条件を徐々にあきらめていくことになり、そのあきらめた要素が、住んでからの後悔につながる例が多いのです。
中でも、住みたい街や利便性に妥協したことを後悔する方が非常に多いです。
その点、中古マンションでは、ほとんどの希望条件を譲らなくても、物件に選択肢の豊富さがあり上手にスキームを組めることが多いです。
さらに、予算に余裕を持たせておいて、自分らしくリノベーションしたり、好きな家具を買ったり、グリーンを飾ったり...
さて、あなたは、新築と中古、どちらの選択肢を選べば楽しいライフスタイルになると
思われますか？
将来的にはどちらのほうが愛着のわく住まいに成長していくと思われますか？
今、中古マンションといえばリノベーションが注目です。
リーズナブルに、自由に、自分らしいライフスタイルが作り込めるのが魅力になっています。
ただ、最近、ブームになりすぎたおかげで、一部で単なる贅沢なリフォームと勘違いされているふしがあって、少し残念なのですが...。
実際は、物件の価値を「再生する」という本来の意味が大切です。
ですから、お金をかけて贅沢するのが目的ではなくて、物件価格とトータルでマネジメントして、どのような「価値を生み出す」のかを念頭に置くべきだと考えます。つまり、出来るだけムダなお金をかけないで、いかに「そぎ落したデザイン」をつくるかというのが肝心ということです。
リノベーションではオリジナル性の高い自由な間取りを楽しむ方もいます。遮音性や断熱性等、住宅としての基本性能と快適性を上げるためにリノベーションに取り組む方もいます。インテリアに本物の素材感（無垢材のフローリングや漆喰など）を求めて、自然派リフォームを楽しむ方もいらっしゃいます。
また、ここ数年間の、中古マンションリノベーションの技術の発展と、事例の増加には、目覚ましいものがあります。そのため、リフォームにかかるコストも大幅に削減されてきています。
数年前なら、リノベーション会社や大手のリフォーム会社に相談に行くと、リノベーションは70㎡程度の広さで最低1000万円からになります、と言われたことでしょう。それが、現在では800万円前後からというのがひとつ基準になっています。
もちろん、内装の仕様や、設備のレベルなどによっても金額は大幅に変わってきます。
また、部屋の広さによっても変動します。ですので、もちろん1000万円以上かけてこだわりの家づくりを楽しむのもありですし、600万円前後でシンプルにまとめきったりすることもありです。
また、ストイックに削ぎ落すことの出来る覚悟のある方なら、500万円以内でフルリノベーションに挑戦するのもいいと思います。その場合、設計をしっかりすればデザインについての満足度は高いものになります。ただし、素材などについて価格的に使えるものがかなり制限されますので、ちょっと間違えるとチープで薄っぺらなリフォームになってしまう可能性もあります。出来れば価格をおさえたいときほど、信頼できる設計者をパートナーにしてください。
コスト管理しながらも、デザインと居住性をしっかり両立してまとめあげてくれるので安心です。
どちらにしても、リノベーションでは「価値を生み出す」ことがゴールです。
無駄にお金をかけすぎず、デザインの力で解決していくのが成功のコツだと考えてます。
あくまでも、物件価格と資産性のバランスをとってください。
先ほどあげた金額の基準は、あくまでも将来を見越して内装の地下や給排水の配管などを全交換することを前提としたものです。
資金計画によっては、最初はコストをかけないで段階的に住みながら完成させていく方もいらっしゃいます。
購入する段階で、しっかり、やるべき項目を整理して計画を立ててくれるプロが味方なら問題ないでしょう。
いかがでしょうか。今の時代、中古マンションを賢く購入した人こそが、将来に不安をかかえない豊かな人生を送ることになります。
例えば、もし住み替えになっても、資産としていつでも売ったり貸したりの、運用可能な物件を持っています。
そして、リノベーションして自分らしさや快適さを追求することも出来ています。また、近年のエコロジー意識の高まりから、ステイタスにおいても、中古のほうがますます上に見られてくるでしょう。
この心の豊かさは、新築マンションを買った人には味わえません。
