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奴隷解放革命！住まい探しで資産を創る

日本においては、まだまだ建物の構造的には耐えられるマンションでも、利用価値が低いとされればすぐに建て替えを検討する話が出てきます。結局、マンションの寿命というのは壊れる壊れないの話だけではないんですね。

 

所有者であるユーザーが住みつなぐことで、ユーザー同士で利用価値を循環させる経済の仕組みにするのか？それとも、不動産・建築業界を潤わせるために、スクラップ&ビルドを繰り返す経済の仕組みにするのか？という、考え方の方針によっても、マンションの寿命というのが決まってくるわけです。実際に、本当に長い間愛されながら次の世代に住み継がれているマンションもあれば、37年で建て替えられるマンションもあります。

 

結局、マンションの寿命はどれくらいか？そして、何がマンションの寿命を決める要因になるのか？というびは、ひとつの切り口で答えることができない問題です。いろいろな角度から考えてみましょう。

 

 

マンションの「寿命」は60年とよく言われますが・・・

 

マンションの「寿命」は60年とよく言われます。それは、マンション（鉄筋コンクリート造、住宅）を資産計上するために財務省が決めた法定耐用年数が60年だからだと思われます。でも、設計や施工のレベル、維持管理のレベルがそれぞれ違うマンションなのに、実際の物理的な「寿命」が同じだとはいうことはありません。

 

しかも、1998年の税制改正では、法定耐用年数は47年と短くなっています。その時期を境に急に物理的な「寿命」が短くなるなんてことはありえませんよね？あくまでも、法定耐用年数は会計上の都合なわけです。

 

また、国交省の作成した資料によると、マンションの平均寿命は46年、建て替え時期の平均は築37年となっています。「え？マジで？短くない？」って思う人も多いでしょうが、実際には、同時期に建てられて快適に人が住み続けているマンションもたくさんあります。なので、出ている数字はあくまでも結果論の平均値なんですね。

 

日本でも築50年、60年以上で現役のマンションもありますし、これからリノベーションが一般化すれば、もっと維持管理していこうという方向性に振れますから、もっと平均寿命は上がってきます。例えば、築80年の鉄筋コンクリート（RC）造の建物をリノベーションして構造的にも補修することで、物理的な「寿命」の予想値が築140年まで伸びたと認定された実例もあります。

 

 

文化の違いが「寿命」を決める。

 

つまり、建物の実際の「寿命」を決めているのは、構造の強さではなくて、資産としてどのように扱われているか？ということがかなり大きいと言えるでしょう。資産として大切に考えて維持管理されていれば、当然「寿命」は長くなりますし、使い捨ての消費材と思って維持管理をおこたれば、当然「寿命」は短くなります。

 

例えば、住宅（マンション以外も含む）の平均寿命の国際比較をしてみると、日本が30年、アメリカが55年、イギリスが77年となっていて、これでいかに文化の違いで建物の「寿命」が変化するかということがわかります。

 

 

日本では、戦後の経済復興からの経済的都合から、スクラップ&ビルドを繰り返してきました。だから、そのまま建物の寿命は短いものだというイメージがこびりついています。でも、イギリスのような住環境が成熟した国では、築200年の建物が新築以上の価値で現役の居住用として取引されています。つまり、彼らからすると、長期間維持管理されてきて壊れることがなかったという「実績」こそが価値になるのです。

 

日本でも、リノベーションが時代のスタンダードになっていけば、同じような現象になっていくだろうと思われます。

 

 

耐震性や建築学的な耐久性について。

 

ここから少し、建築学的な耐久年数の話をしますと、マンションのような鉄筋コンクリート（RC）造は、高品質なものなら100年以上、普通品質なものでも60年以上を目標にされています。つまり、しっかり維持管理さえすれば、構造的には100年以上もつことを前提に設計が考えられているということです。

 

また耐震性も耐久性に関わりがありますが、耐震性能の1つの目安が、いわゆる新耐震基準と旧耐震基準というものです。1981（昭和56）年の建築基準法の改正以降に建てられたマンションは、新耐震基準にそって建てられていて、「震度6強から7程度大規模地震でも倒壊は免れる」ことが設計基準にされています。それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準で、計算上は新耐震のほうが安全側に振って建てられていることになっています。

 

ただし、旧耐震基準の時期に建てられてものの中にも、現行の新耐震基準並の耐震性を持つ建物も数多くあります。また、設計の基準だけではなく、施工精度や維持管理の状態によってもパラメーターは変化していきますし、構造の補強も可能ですので、「旧耐震=構造が弱い」という話だけではありません。また、築年数は価格にも影響するので、コストパフォーマンスを考えてどちらを選べきかは冷静に判断するところです。

 

つまり、欧米と同じように、今まで地震が何度来ても倒れなかったという「実績」を重視する考え方が、数字やスペックだけで判断するよりも賢明な可能性があるということです。

 

 

長期修繕計画と維持管理のチェック。

 

ちなみに、マンションの耐久性で最も問題になるのがコンクリートの中に埋まって保護されている鉄筋です。マンションの構造は鉄筋で維持されていると考えてください。鉄筋が錆びたら骨抜きになって崩れてしまうということです。強アルカリ性のコンクリートによって鉄筋が錆びるのを防いでいますが、このコンクリートにヒビが出来ると、そこから雨水や空気が入り込み、鉄筋を錆びさせることになります。

 

また、表面のコンクリートも、常に雨水や空気に触れることによって中性化が進んできます。コンクリートの厚み（かぶり厚さ）が大きいほど、鉄筋に至る中性化が遅くなり耐久性が長期で保たれます。逆に、かぶり厚さが十分でないと、満足な耐久性が得られません。

 

なので、マンションを定期的に点検し、適切な補修を計画的に行っていく必要があります。それが、長期修繕計画です。外壁などの補修や塗装工事を行っている中古マンションを目にすることがありますが、これは単なる化粧直ではなく、安全性と耐久性を高めるために必須の工事です。

 

ということで、対象のマンションが、どのような長期修繕計画を立てているのか、またどのような形で維持管理された実績があるのかを、購入前に十分にチェックしておく必要があります。これらの情報は、不動産仲介業者を通じて管理組合などから入手することができます。こういう調査や資料をそろえることを面倒くさがる仲介業者さんも結構いらっしゃいますが、維持管理のチェックは結構重要なことなので、ご注意下さいませ…

価値は下落する可能性が高いです。

住まい探しのポイントは、まず立地からというのが鉄則です。立地条件からくる資産価値を考えて住まい探しをするのが絶対に将来的には有利です。郊外住宅地は土地が広くて安いのでオトクに感じる人もいるみたいですが、今後、人口減少社会になっていく可能性が高い日本では、郊外は特に大きく下落する流れが確実です。物件の資産価値を維持するのはなかなか大変なことになると思われます。少なくとも、今買うべき流れではないと考えます。もちろん、地縁性がある人は別ですが…

リノベーション価格が設計費と工事費から構成されるものと考えたとき、適正価格がいくらなのかということを明確に示すことは難しいのです。リノベーションというのが、ただ格好良くデザインするということだけではなく、購入してから住むまでの流れの中で価値の再生をともなうスキームにならなければと考えるからです。

つまり、ここでデザインするということはバランスを取るということでもあり、このエリアに、この価値を内包する物件を購入し、そこにどのような目的を持って住むか？ということのバランスさせて、このくらいのリノベーション費用をかけるのが適切かな？という仮説を立てて、まず目標とする予算が決まります。

その目標になる予算に向けて何ができるかということも、リノベーションの意匠デザインの出発点になります。ただ、やりたいことを積み上げていくだけではないところが難しいところ。最初にやりたいことがたくさんあった場合でも、それにどのような解法をつかって予算の中にまとめていくのか？別の解釈で大胆にコストダウンするのか？というアグレッシブな判断を含めると、単純に適正価格というのが難しい話になってきます。

例えば、工事と設計だけを抜き出して考えたときに、全てを解体するスケルトンでリノベーションする相場として、よくいわれるのが、安価にリノベーションする場合は1㎡あたり10万円〜、通常コースだと1㎡あたり15万円〜、贅沢コースで1㎡あたり20万円〜、くらいの基準でしょうか。もちろん、平米数が増えれば若干㎡毎の単価は下がりますし、狭い部屋だと㎡単価は上がります。

こういった数字を基準にしながらも、エリアと物件価値と目的とを摺り合わせたときの予算に合わせて、どのようにチャレンジしていくかということが必要になってきます。例えば、60㎡の通常コースで900万円のリノベーション費用が想定される物件で、エリアと物件価値とあなたのやりたいことの目的を摺り合わせた場合に、500万円程度に費用を抑えるべきではないか？という判断になったとします。

リノベーションはここからが勝負なわけです。それをどのようにデザインすることをクリアしていくのか？そして、施主であるあなたは、そのストイックにデザインしていくことに、いっしょに考えて頑張ることが出来るのか？もしくは、解体を全てスケルトンにしないで、配管に問題がありそうなところだけ交換出来るしながら、素材感を落とさないで仕上げていくことを考えるのか？

このように、相場の費用と、実際に目標にすべき費用、そしてこの2つの費用の間でどのようなチャレンジをしていくのか…これらのデザインの交差点に、リノベーションの適正価格というのがあると考えます。

マンションのリノベーションはかなり自由度が高いです。間取りももちろん、今見えている風景は全て忘れてOKです！

マンションリノベーションでは、室内の専有部分に関しては、中身の内装を全て取り払ってスケルトン（躯体とインフラが全て丸見えになった状態）にすることが可能です。間仕切りの位置をほぼ全て変更可能で、水回りの位置も変更出来ます。

ただし、壁式構造といって、壁で建物の構造を支えているマンションもありますので、その場合は、一部壊せない壁も存在したりします。また、水回りの変更によって排水等の関係で床の高さが変わったり、それが、意匠や使い勝手を妨げる場合もあるので、リノベーション前提の場合は、そのあたりを購入前にチェックしておけるといいかもしれません。

ちなみに、マンションでは、玄関ドア、サッシやバルコニー、そして、室内にあるけれど共用部扱いの配管（PS）もあり、それらは共用部扱いになります。共用部は基本的に改装不可です。どうしてもという場合は管理組合の許可が取れればということになります。玄関ドアの裏側の塗装とか、サッシの内側に2重サッシを設置する等は、基本的に問題無く出来る場合が多いです。

その他にも、管理組合による工事規約があります。フローリングに遮音等級の規制があったり、その他諸々ありますので併せて確認しておく必要があります。このように細かい注意点は結構ありますが…

それでも、マンションのリノベーションはかなり自由度が高いと考えて問題ありません。事例写真を参照にしていただければわかるとおり、空間の性質は想像出来ないくらいに変わりますし、素材感、デザイン、全く違う世界に変化します。

使えます。銀行によりますが、中古マンションを購入してリノベーションする費用の全てをまとめて住宅ローンに組み込むことは可能です。そのためのサポートもスマサガ不動産が行います。

それぞれメリットとデメリットがあるので、絶対に安心はないです。

住宅ローンは、金利だけをみれば変動金利が有利なのは明らかです。

例えば3000万円を30年で返済、金利0.875%で借りた場合。月々94779円の支払いで、総額3412万442円ということになります。しかし、同じ条件の人が固定金利だと、金利2.56%で借りることになり、月々119474円の支払いで、総額4301万514円ということになり、889万72円も大きく差が出てしまいます。

ただし、変動金利は5年に1回支払い額が見直されます。その間に金利の見直しは市場の動向に合わせて年に2回行われています。なので、支払い額が変動する5年の間に金利が変動すると、支払い額が変わらずに元金と利息の内訳が変動するということです。もし、5年のうちに金利上昇があれば、その分だけ元金の支払いが出来ていないことになって、6年目からの支払い額が上昇します。この上昇率は1.25倍までと決まって這いますが、支払いの免除はありません。油断していると危険なことになりますね。

そうすると、固定金利のほうが安定的で安心かなと思うでしょう。

でも、固定金利のデメリットは元金の減りが遅いこと。つまり、10年後、20年後と経過したときに、変動金利に比べて元金が全然減っていないということになります。じゃあ、最初は変動金利にしておいて、金利が上がったら固定に切り替えようか？と考えるかもしれません。でも、変動金利が上昇すれば、切り替え時の固定金利も上昇しています。経済の動向をうまく読みとることが出来れば…ということになるでしょうか。

あとは、変動金利にして早めに元金を減らしておいて、早めに繰り上げ返済をしていくか…しっかり、堅実に考えていくことが大切ですね。

リノベーションは物件の価値を再生する、あるいは利用価値を向上させるといった戦略的な目的を持って行われ、住宅の場合は、購入して住みこなすまでのスキーム全体を指す場合もある…と、スマサガは定義しています。

正直、業界内でもいろいろな使い分けをされていて、それぞれの業者で定義が違ったりするんじゃないでしょうか（笑）。単に大規模なリフォームをリノベーションという会社もあるし、リノベーションが流行ってるから使おう（笑）…みたいな会社もあるみたい。

ちなみに、ヨーロッパではリノベーションという言葉でほぼ全てをカバー出来るようで、リフォームというのはあまり使われないみたいです。リフォームってしいていえば、リペア（修復）みたいな感じでしょうか？

日本ではもともとリフォームという言葉で全てを語っていたところに、後から、りのべーションという言葉を輸入してきた関係上、なんかややこしい話になっちゃってますね。これからは、リフォームのバリューアップのために行うのが当然という意識になれば、全部をリノベーションで統一ってことでもいいんじゃないかと、僕は思ってますが。

ちっちゃい工事は、修繕とかリペアとかにして、あとは、リノベーション一本で！住環境の価値観を変えていくなら、そのくらいやらなきゃね（笑）！