みなさん、不動産会社にだまされちゃだめです！
情報に踊らされる、情報弱者にはならないでくださいね！
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ある不動産がその場所に住みたがる層のニーズに最も最適な状態にあること=不動産鑑定用語
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世の中にはいつもどの世界でも2通りの人が存在します。
成功するパターンを賢明に選びとる人と、無批判 に行動して失敗するパターンにはまってしまう人です。 住まい選びでも同じです。
10年前の同時期に、夢いっぱいに住まいを購入した、同じ年齢、同じ年収、の2組の家族の人生が、豊かさにおいて天と地ほどに差が付くことがあるのです。
一方の家族は、10年後に、あのときホントにいい住まい探しが出来て良かったね!と幸せな生活をかみしめます。そして、購入した物件の価値が下がることもなく安心できる資産になっています。
しかし、もう一方の家族は、10年後に生活の変化でローンの支払いが苦しくなり、売ろうとしても売れない負債となった住まいが、重く家計にのしかかります。いつの間にか、間取りにも、環境にも不満だらけ...「ああ、10年前に戻れたら」。
このような成功と失敗を分けるパターンの違いとはなんでしょうか?
住まい探しに成功する人は何を頼りに行動していると思いますか?
販売開始前から成約ボードにバラの花(成約済みの印)を貼っておきます。売れてなくても売れているふりをしてお客さまを煽るんです。
大手マンション販売の抽選会(通称:ガラガラポン)は、なぜ平日に行われることが多いと思いますか? 彼らは抽選会には出来るだけ誰も来てほしくないんですね。なぜなら...。販売会社は当選者を操作したいからです。
まず資金に問題のないお客さまを先に当選させるのは当然として。買い換えのお客さま、ローンに不安のあるお客さま、は わざと外すことが多いようです。
さらに高度な技もあります。もっと高額な部屋でもローン審査が通りそうな人は、いったん抽選から外します。そして、「実はご希望のタイプより少し広い部屋でこちらも人気で他に空きはないのですが、ラッキーなことに先ほどちょうどキャンセルが出ました...」と話を持ちかけて、もとの希望よりも高額な部屋を契約させることがあるそうです。
即日完売は基本的に嘘です。8割申し込みがあれば即日完売ということにしておきます。売れ残ったものは、「キャンセルが出ました」と言っておけば良いわけですから...。
だから、成約ボードのバラの花の位置は、お客さまごとに入れ替えているんですね。
完売にしたり、キャンセルにしたり...。全部、売りやすくするためのシナリオ操作です。
モデルルームに行くとアンケートに色々と書かされると思います。その中で彼らが見ているのは「年収と頭金と会社の属性」このくらいです。その内容を見てお 客さまの対応を決めています。詳細な要望はほとんど参考にされていません。
ちなみに、一度でも新築マンションの販売を経験したプロ(または元プロ)は、アンケート記入にはかなり慎重です。なぜなら、書いたら最後、毎日のように追客(営業)の電話がかかってくるようになるからです。 不動産営業マンの追客が原因で電話番号を変えた人もいるくらいです。
モデルルームの内装は全てオプションなのはあたりまえ。出来るだけ部屋が広く見えるように、ほとんど視覚操作レベルで家具の配置をしていたりします。
パンフレットの写真、モデルルームの家具や照明器具、それらはみんな現実的な仕様のものより豪華にしてあります。それはそうですよね。それを導入するためにかかった費用はマンションの価格に上乗せされてあなたが支払うことになるのです。
最近の新築マンションでは、なぜか、スポーツジムやスパ、ラウンジ、シアタールームのような付帯設備の豪華さをアピールしていることがあります。あと、コンシェルジュとか。まさか、これが決め手で購入判断する人は少ないと思いたいですが、ナンセンスです。分譲会社がサービスで運営してくれるわけでは決してないですからね。
あくまでも購入したら、購入した自分たちの責任になります。その分管理費が高くなっているワケですから。 そのうち運営が苦しくなってきて、だれからともなく、「あの設備は、どうせ使っていないのだから閉鎖しよう」という話が出てくるに決まっています。
とにかく、共用部が豪華であればあるほど、維持コストが莫大になることを覚えておいたほうが良いと思います。
新築マンションの内装について考えたことがありますか?
「今、購入を決めて頂けると、お好きな間取りに変更できます(といっても定型の2種類くらいしか選択肢がない)」とか、「今ならお好きな色が選べます(といっても勝手にコーディネートされた3種類のパターンから選ぶだけ)」とか、多少の選択肢はありますが、とても締切が早いです。
つまり、相当早い時期に購入決断しないと、自分の好みを何一つ反映出来ません。
しかも、壁紙と内装ドアの色のパターンと、コンセントの位置くらいのものですよ。
そして、定型から少しでも外れた仕様を要求すると、「それは出来ません」と言われるか、ありえない高額の料金を請求されるか、どちらかです。
新築ってなんて不自由なんでしょうか。それなのに、この微妙なオリジナリティー(?)を確保するためだけに、頑張って早い時期に購入を決定する人もいるのですから、日本もまだまだおめでたい国ですよね。
「新築マンションは修繕積立金が中古よりも安いのがメリット」と、営業トークされることがあります。これをまともにとらえないで下さいね。
まず、修繕積立金は販売のハードルを下げるために始めは安く設定してあるだけです。足りない分は、10年ごとに一時金として徴収されます。そして、毎月の支払いもそのたびごとに見直されて高くなっていきます。 だって、住まいの修繕に使うお金ですよ。足りないから修繕しないってわけにいきませんよね?
ところが、マンションを購入した住民たちの中には、修繕計画をしっかり理解せずに住んでいる人が必ずいて(ちゃんと説明しない営業マンもどうしようもないのですが)、「自分は説明を聞かされてなかったから、一時金を払う気がないし、払うお金もない」と言い始めてトラブルになったり、修繕が出来なくなったりすることがあります。
そして、そういうことが、マンションの価値を下げるスパイラルになっていくんですね。
「新築マンションは仲介手数料がかからないからお得」という営業トークもよく聞きますね。これもまともに取ってはダメですよ。
あたりまえですが新築マンションは売り主が業者です。仲介手数料の代わりに、普通に利益を上乗せして販売しているのです。 営業マンがそんなトークをしてきたら、単なる詭弁ですので、笑ってやって下さい。
そもそも、新築マンションは手数料があろうがなかろうが元の価格が高すぎです。
世の中にはいつもどの世界でも2通りの人が存在します。成功するパターンを賢明に選びとる人と、無批判 に行動して失敗するパターンにはまってしまう人です。住まい選びでも同じです。10年前の同時期に、夢いっぱいに住まいを購入した、同じ年齢、同じ年収、の2組の家族の人生が、豊かさにおいて天と地ほどに差が付くことがあるのです。
一方の家族は、10年後に、あのときホントにいい住まい探しが出来て良かったね!と幸せな生活をかみしめます。そして、購入した物件の価値が下がることもなく安心できる資産になっています。しかし、もう一方の家族は、10年後に生活の変化でローンの支払いが苦しくなり、売ろうとしても売れない負債となった住まいが、重く家計にのしかかります。いつの間にか、間取りにも、環境にも不満だらけ...「ああ、10年前に戻れたら」。
このような成功と失敗を分けるパターンの違いとはなんでしょうか? 住まい探しに成功する人は何を頼りに行動していると思いますか?
世の中にはいつもどの世界でも2通りの人が存在します。成功するパターンを賢明に選びとる人と、無批判 に行動して失敗するパターンにはまってしまう人です。住まい選びでも同じです。10年前の同時期に、夢いっぱいに住まいを購入した、同じ年齢、同じ年収、の2組の家族の人生が、豊かさにおいて天と地ほどに差が付くことがあるのです。
一方の家族は、10年後に、あのときホントにいい住まい探しが出来て良かったね!と幸せな生活をかみしめます。そして、購入した物件の価値が下がることもなく安心できる資産になっています。しかし、もう一方の家族は、10年後に生活の変化でローンの支払いが苦しくなり、売ろうとしても売れない負債となった住まいが、重く家計にのしかかります。いつの間にか、間取りにも、環境にも不満だらけ...「ああ、10年前に戻れたら」。
このような成功と失敗を分けるパターンの違いとはなんでしょうか? 住まい探しに成功する人は何を頼りに行動していると思いますか?
世の中にはいつもどの世界でも2通りの人が存在します。成功するパターンを賢明に選びとる人と、無批判 に行動して失敗するパターンにはまってしまう人です。住まい選びでも同じです。10年前の同時期に、夢いっぱいに住まいを購入した、同じ年齢、同じ年収、の2組の家族の人生が、豊かさにおいて天と地ほどに差が付くことがあるのです。
一方の家族は、10年後に、あのときホントにいい住まい探しが出来て良かったね!と幸せな生活をかみしめます。そして、購入した物件の価値が下がることもなく安心できる資産になっています。しかし、もう一方の家族は、10年後に生活の変化でローンの支払いが苦しくなり、売ろうとしても売れない負債となった住まいが、重く家計にのしかかります。いつの間にか、間取りにも、環境にも不満だらけ...「ああ、10年前に戻れたら」。
このような成功と失敗を分けるパターンの違いとはなんでしょうか? 住まい探しに成功する人は何を頼りに行動していると思いますか?
スマサガ : Yさんが住まい探しを始めた頃の話ですが...。物件を見つけて契約するまで、別に、他の会社にも聞いてみても良かっただろうし。探そうと思えば自分でも直接探せる立場なのに、なぜ、スマサガと?
Y様 : スマサガさんに相談に行ったあとは、どこにも行ってないです。どこにも行ってないっていうか、自分がそもそも不動産屋に勤めてるんですけど(笑)。スマサガさんみたいに、購入者の味方として、相談にのってくれるところが他にないっていうのは、実際にやっている立場としてよくわかる。だから、(スマサガは)貴重だと。
スマサガ : 他の会社は購入者の味方になってくれない?
Y様 : 味方になってくれないっていうか、お客の立場という発想で仕事をしている人が、多分、何社まわっても出会えないなっていうのが、不動産屋だからこそ、一番身にしみてわかるんです。
世の中にはいつもどの世界でも2通りの人が存在します。成功するパターンを賢明に選びとる人と、無批判 に行動して失敗するパターンにはまってしまう人です。住まい選びでも同じです。10年前の同時期に、夢いっぱいに住まいを購入した、同じ年齢、同じ年収、の2組の家族の人生が、豊かさにおいて天と地ほどに差が付くことがあるのです。
一方の家族は、10年後に、あのときホントにいい住まい探しが出来て良かったね!と幸せな生活をかみしめます。そして、購入した物件の価値が下がることもなく安心できる資産になっています。しかし、もう一方の家族は、10年後に生活の変化でローンの支払いが苦しくなり、売ろうとしても売れない負債となった住まいが、重く家計にのしかかります。いつの間にか、間取りにも、環境にも不満だらけ...「ああ、10年前に戻れたら」。
このような成功と失敗を分けるパターンの違いとはなんでしょうか? 住まい探しに成功する人は何を頼りに行動していると思いますか?
危ない営業トークの例をもうひとつ。
「もし10年後に引っ越したり、住み替えたり、あと、転職してローンが苦しくなったとしても、自宅を持っているんだから、売ったり貸したり出来ますよね」。こんなことを、新築マンションを35年ローンを組んで買うお客さまに、平気で言ってしまう営業マンがいます。計算すればすぐにわかりますが、絶対にありえない話です。貸したとしてもローンの支払いが赤字になるし、売ろうと思っても残債が大きすぎて売ることが出来ない...逃げたくても逃げられないぐだぐだの人生になってしまいます。最悪の場合は彼産です。まさに無責任トーク。
今の日本の不動産市場で10年後に売ったり貸したり出来る購入計画は、中古マンションを利用してつくらなければ99.9%無理です。
10年後に売ったり貸したり出来る中古マンションとは、つまり、資産ということです。もし、住まいを資産にしたいのであれば、しっかり相談できて信頼できる、住まい探しの専門家を味方に付けて、マンションが立地する街の特性と、物件価値をしっかり吟味した購入計画をつくることが大切です。
逆に、そこまでやれば、住まいであっても、十分に資産として機能する物件を購入することが出来るでしょう。あなたが目的意識をしっかり持って、購入計画をアドバイスしてくれる専門家を味方に付ければ、賃貸よりも持ち家(購入)を選択して、豊かな人生を実現する可能性が開けるということです。
目視でマンションの管理状況をチェック
管理人や住民へヒアリング
マンション修繕履歴 (害類：重要事項調査報告書)
全体の修籍積立金の確認 (書類：重要事項調查報告書)
管理費•修繕積立金の沸納の有無 (書類：重要事項調查報告書)
今後の修繕計面 (決定事項の有無) (書類：重要事項調查報告書)
長期修繕計画 (害類：重要事項調査報告書)
管理規約 (害類：重要事項調査報告書)
所有者確認 (害類：登記簿全部証明書)
抵当権設定の有無の確認（書類：登記簿全部証明書）
土地の持ち分の割合確認 (害類：登記簿全部証明書)
当該敷地の周辺の権利形態確認 (公図、周辺の所有者確認)
接道の確認 (公図、周辺の所有者確認)
路線価
周辺の賃貸相場
物件を購入する前にリノベーションのラフプラン(だいたいこういうことが出来るはずというレベルのプラン)と予算があると良い。
既存配管と下地を未交換、仕上げ素材と設備機器を安価に設定した場合）=300万円
（既存配管を全交換、下地を未交換、仕上げ素材と設備機器を安価に設定した場合）=500万円
（既存配管と下地を全交換、仕上げ素材と設備機器を安価に設定した場合）=700万円
（既存配管と下地を全交換、仕上げ素材と設備機器を安価に設定した場合）=700万円
意味のない比較論です。
あなたの生き方と管理能力によります。信頼できる住まいの専門家とスキームを考えてみて下さい。昔は持ち家がゴールと思われていたが、今はもっといろいろな選択肢を踏まえて戦を練る必要があります。ちなみに、購入するときは、生涯に3回は住み替えをするくらいの余裕で資金計画を考えるべき。
新築マンションには売り手の「営業費用」「モデルルーム費用」「広告宣伝費用」がすべて含まれている。そのうえ...
シンプルですが、先に建てたほうが、好立地にあるのは当然。築千数の古い中古マンションの立地は、交通の便や社会インフラが伝統的に整備されていたり、本来的に地盤の良さを備えている所が多いです。また、そういった物件は将来価値も下がりにくいし、住み替えや賃貸に出す時も苦労しません。将来人口が減ると新興住宅地はどうなる？
どの物件に住むかの前に、どの街に住むかという視点が大事です。
中古マンションなら街や環境の選択が自由に出来ます。そして、それが資産性につながります。
立地、間取りなどが同じ条件なら、中古は新築の半額で買えます。
今では住宅ローンも新築と中古マンションの条件格差がなくなりました。
「実は資産価値は下がらない」ということが、中古マンションをおすすめする核心の理由です。実は、ここは、かなりの人が勘違いしているポイントなのですが...
立地、間取りなどが同じ条件なら、中古は新築の半額で買えます。
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いつでも、どこでも、営業マンの成績になる物件については、買い時ということになっちゃうんです。
そういえば、駅とかに置いてある住宅情報誌や、インターネットの物件情報ポータルなんかのコラムでも、毎年同じ時期に同じような特集を組んで、毎回同じ専門家が出てきて、いつもいつも、「今が買い時な雰囲気！」を一生懸命煽っているよね。これって誰得をねらってるのって思いませんか？
大手の名前を出すことが意外な説得力を発揮するみたいだからね。特に勉強不足なユーザーが多い市場では…
お問合せフォームに必要事項をご記入いただき、個別相談をご予約下さい。
あなたに最適な将来を踏まえた資金計画、適切な物件の条件とエリアの組み合わせ、リノベーション費用の考え方等、住まい探しのノウハウを全てお伝えします。ライフスタイルの表現の仕方と住まいを資産にする方法をいっしょに考えましょう。これからの住まい探しでは自分らしいライフスタイルを自由に表現するための知識を持つ人が価値を得ることが出来ます。
あまりにも選択肢が自由であるがゆえに、知識がない場合は、逆にそのことが不安につながります。つまり、住まい探しに受け身ではダメな時代だってことです。まず、自分らしい住まい探しとは何か？というコアの部分をしっかり認識して、理想を実現するための道筋についてイメージをつかむことが大切です。
お問合せフォームに必要事項をご記入いただき、個別相談をご予約下さい。
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あまりにも選択肢が自由であるがゆえに、知識がない場合は、逆にそのことが不安につながります。つまり、住まい探しに受け身ではダメな時代だってことです。まず、自分らしい住まい探しとは何か？というコアの部分をしっかり認識して、理想を実現するための道筋についてイメージをつかむことが大切です。
デザインのことはあまり興味がない。建築や建物のことも勉強したくない。そればかりか、自分で売り込んでいる物件の情報についての詳細を質問しても、しっかり答えてくれないことがある。というか、ちゃんと調べる気がありません（苦笑）。相手のライフスタイルに合わせて購入スキームをデザインするという思考はなく、買える人に買える物件を割り当てるという営業方針に徹している。
お客さんの話はほとんど聞かずに、世間の平均的な価値観を持ち出して、あなたを枠にはめようとする。例えば、「みなさん、そうされてますよ」…等のフレーズ。 ちなみに、 責任回避のためか、具体的な意見を求められるのは苦手ですが、笑顔と人柄で契約が取れると考えているため、奥さまを喜ばせるための世間話が異常に上手い（苦笑）。
不動産業（住まい探し）という仕事を、ユーザーの立場で思考するサービス業とは考えていない。彼らはあくまで、物件情報を流すだけの「情報屋」でしかありません。そして、お客さんにはひとまず、一刻も早く契約することを迫ります。契約の前にじっくり相談に乗ったり、詳細な情報を調べることは、出来るだけしたくないというのが、彼らの仕事の流儀になっています。
やっぱり、人生にはデザインが必要だ。無味乾燥な人生はつまらないし、みんなが自分らしく、自分のライフスタイルを自分でデザインできる日本人にしていきたい。そのために、身近な住まいのデザインから始めていくのが一番良い。そのサポートをスマサガ不動産は思いっきり頑張る。ちなみに、ここでいうデザインっていうのは、ちょっと広義です。インテリアのデザインとかももちろんだけど、住まいを軸にしたライフデザインのことも含まれる。例えば、中古のリノベーションであれば、あなたの将来をより豊かにするためには、今どんな場所で、どんな物件を購入して、どんな内装にするのがベストなのか？と考え、購入スキームと投資バランスをデザインする。
あなたが今、住まい探しをしていて、一般的な不動産会社の営業スタイルに「ヒアリング力が低い…」と感じているのなら、一度、スマサガ不動産のスタッフと対話してみると良いかもしれません。まず、スマサガ不動産には営業マンという概念が存在しません。つまり、一般的な不動産会社とは立ち位置そのものが全く異なります。スマサガ不動産には、純粋に不動産と建築の専門家が集結しています。そして、あなたの住まい探しの基本方針を、あなたと対話しながら、いっしょに考えることから始めます。いわば、同じ地平に立ちながら同じ目標に向かって歩く、仲間をつくっているような感覚です。
これからのサービス業は、全てのジャンルで、体験型かつ、ユーザー参加型であるべきです。いっしょに考えて、いっしょに創りあげる。それでこそ、旧態依然の枠を超えて、本当の価値を分け合う世界に、みんなで突き抜けることが出来るんだと思う。それこそが、だれにとっても本当の満足であり、ユーザーが自分らしさと豊かさを最もバランスさせるための方法論である。
不動産業界の異端児で、建築業界のはぐれもの。培ってきた不動産仲介と建築設計のスキルを駆使して、本当にユーザーの立場に立って考え、そして、ウソをつかない住まい探しの会社とは何か？を追求するために、スマサガ不動産を立ち上げる。
自分自身でも設計者として、また、住まい探しの相談者として、大小合わせて1000件以上のリフォームやリノベーション設計と、物件探し、およびプロデュースに関わっている。
物件の素性を見極める眼力と、物件価値再生のアイデア、クライアントの思いを引き出すヒアリングカに定評があり、メディアでも、スマサガ不動産や城戸自らが設計した案件、そして住まい探しのノウハウやコメントが多数取材され、紹介されている。
建築でも不動産でも、ものづくりだけで終わることなく、クライアントの人生に革命を起こす体験価値の提供を信条とした結果、チラシにも物件情報の広告にも一切頼らず、口コミとHPのメッセージだけで、クライアントが集まる会社になっている。
ちなみに、スマサガ不動産の歴史と、その代表としての城戸については、このHP内のABOUT USに詳しく書かれているのでそちらを参照にしてください。
ある日の真実が、永遠の真実ではない。エルネスト・チェ・ゲバラ
愛する。それはお互いに見つめ合うことではなく、アントワープ・ド・サン=テグジュペリ
いっしょに同じ方向を見つめることである。
もし私たちが空想家のようだと言われるならば、エルネスト・チェ・ゲバラ
救いがたい理想主義者だと言われるならば、
出来もしないことを考えていると言われるならば、
何千回でも答えよう。「その通りだ」。
諸君。狂いたまえ。吉田松陰
音楽が俺の全てになった。マイルス・デイビス
本当に全てになってしまったんだ。
渋谷区富ヶ谷梶原邸リノベーション
渋谷区原宿ST邸リノベーション
新宿区牛込W邸リノベーション
日本においては、まだまだ建物の構造的には耐えられるマンションでも、利用価値が低いとされればすぐに建て替えを検討する話が出てきます。結局、マンションの寿命というのは壊れる壊れないの話だけではないんですね。
所有者であるユーザーが住みつなぐことで、ユーザー同士で利用価値を循環させる経済の仕組みにするのか？それとも、不動産・建築業界を潤わせるために、スクラップ&ビルドを繰り返す経済の仕組みにするのか？という、考え方の方針によっても、マンションの寿命というのが決まってくるわけです。実際に、本当に長い間愛されながら次の世代に住み継がれているマンションもあれば、37年で建て替えられるマンションもあります。
結局、マンションの寿命はどれくらいか？そして、何がマンションの寿命を決める要因になるのか？というびは、ひとつの切り口で答えることができない問題です。いろいろな角度から考えてみましょう。
日本においては、まだまだ建物の構造的には耐えられるマンションでも、利用価値が低いとされればすぐに建て替えを検討する話が出てきます。結局、マンションの寿命というのは壊れる壊れないの話だけではないんですね。
所有者であるユーザーが住みつなぐことで、ユーザー同士で利用価値を循環させる経済の仕組みにするのか？それとも、不動産・建築業界を潤わせるために、スクラップ&ビルドを繰り返す経済の仕組みにするのか？という、考え方の方針によっても、マンションの寿命というのが決まってくるわけです。実際に、本当に長い間愛されながら次の世代に住み継がれているマンションもあれば、37年で建て替えられるマンションもあります。
結局、マンションの寿命はどれくらいか？そして、何がマンションの寿命を決める要因になるのか？というびは、ひとつの切り口で答えることができない問題です。いろいろな角度から考えてみましょう。
日本においては、まだまだ建物の構造的には耐えられるマンションでも、利用価値が低いとされればすぐに建て替えを検討する話が出てきます。結局、マンションの寿命というのは壊れる壊れないの話だけではないんですね。
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スマサガ不動産と一緒に探して、将来性までもこだわり抜いた住まいのデータ
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初めての住まい購入でスマサガ不動産をパートナーに選んだ渡辺さんが、住まい探･･･
大好きなエリアで暮らしたい！そして、中古マンションのリノベーションなら･･･
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