なぜですかね？20代半ば過ぎから30代後半のどこかで、
多くの人が「そろそろ家が欲しいよな…」と思うタイミングがありますよね？
子供の頃はただただ自由だった自分が、社会との関係と闘いながら自分らしさを貫いていく…
そんな、ホンモノの大人になるための儀式のように…住まい探しの欲求がわき上がってくるんですよね。
そう考えると、住まい探しは、自分のコアの中に自分探しの行き先を見つけようとする、
哲学的な営みともいえませんか？
そして、人生における住まい探しの重要度は、サラリーマンだとか、経営者だとか、
アーティストだとか、政治家だとか、哲学者だとか…関係ないです。
このカオスの時代に、だれもが自分の生き方を見失わず、本当の教養を身につけた大人になるために、
必須の経験としてあるものかもしれません。
なのに、戦後の経済復興から現在に至るまで、住まい探しが商品のようになって、
規格モノの「住宅」を大衆に消費させる経済エンジンの側面を強くしています。
それによって、大きな経済効果がもたらされるのはいいですが、
「哲学（どう生きる？目的）」と「経済（どう生きる？手段）」のバランスが取れていないと、
自分の人生を生きているのか、他人の人生を生きているのか、よくわからなくなってしまいます。
そして、哲学を失った社会は、経済がまわらなくなったときに、自ら立て直す力を持てなくなってしまいます。
哲学を失うということは、個人個人が主役になれず、全員が全員に依存するという、
わけのわからないもたれあい社会ということを意味するからです。
このままでは、業界の側は、売上至上主義の人間味のない仕事…。
ユーザーの側は、業界の情報に依存して、他人のつくった価値観を消費するだけの人生…。
なんか、残念な気持ちになってしまいます。 とにかく、もっとみんなが自分のアタマで考えて、住まい探しを、自分が主人公になる人生のためにやっていきましょうよ！
今という時代は、古い物語の終わりと、新しい物語の始まりが同時に起こっています。戦後の経済復興のためにつくられたシナリオである、大衆消費者の幸せのゴールはマイホームを購入することであるという価値観。
特に新築が最も価値とステータスが高く、中古物件はスクラップアンドビルドで建て替えて、常に最新のスペックを求めることがまさに国民の義務のようになっていました。
このシナリオだと、儲かるのはデベロッパー側だけで、ユーザー側は相当な経済的負担を強いられます。それでも、バブルの頃までは、土地の価値も上がり続け、サラリーマンの給与も右肩上がりだったので、何とか耐えられた。土地を所有するだけでとりあえず豊かになれた時代だからです。
だから、どんなに経済的に無理をしようとも、常に新しいものを求めるというお仕着せの価値観によるプライドを、なんとか維持することが出来てきたんですね。
でも、今はそんなことをプライドにしている時代ではありませんよね。
今の若い世代としては、古いバブル世代のおっさんたちとは違って、よりしっかりした経済観念を持っていないと、このカオスの時代を生き抜いていくことは出来ません。
だから、若者たちは、住まい探しでもより慎重に考えて行動しようと、
中古マンションとかリノベーションとかを検討したりするのですが、
いかんせん、アドバイスをくれる先輩世代が、新築至上主義の過去の価値観をひきずっている人ばかりなんですよ。
彼らは、こんな時代でも、新築のほうが安心で安全だと思い込んでいるから大変です。
これは、戦後の高度経済成長期を生きた親から受け継いで、バブル期を生きた彼らのプライドでもあるので、
なかなか頑固な刷り込みになっています。
先ほども言ったように、庶民が新築を買うっていうのは景気の後押しがあったから可能だったんです。
経済が停滞している時期では、どんなに慎重に考えてもリスクが高いし、
スペックも妥協せざるを得ない、もちろん場所にこだわったら買えるモノがない。
それなのに、バブル世代の先輩たちは、価値観の押しつけが強い（笑）。
スペックがどうとか、場所がどうだとかいう前に、買うなら新築しかないでしょって決めつけてくる。
だから、後輩たちはみんな、ものすごく人生を迷ってしまう。
つまり、それが、古い物語の終わりと、新しい物語の始まりが同時に起こっているということなんです。
この古い物語と新しい物語の過渡期の中で、やっぱり不動産業界としては、
「新しいものをどんどんつくって供給する」古い価値観の社会が続いたほうがありがたいに決まっている。
単純に全体の売上が大きくなるし、今までのお金儲けの法則を変えなくて済むからね。
その流れが、永遠に持続可能なモノではないことはわかりきっているのに、その流れを止めようとしない。
まだまだ、日本のユーザーは新築至上主義に洗脳されているから、ずっと新築の需要が続くと思っているのだろうか。
でも、あたりまえですが、もう日本は戦後ではなく、
家が足りないなんて時代ではとっくになくて、空き家が800万戸もあるんですよ。
総住宅数に対して、現在の空き家率は13%以上もあって、このままのペースで新築をつくり続けたとしたら、
これが30年後には40%まで達するとも言われています。これ、すごいですよね。
隣はほぼ必ず空き家って感じです。
これだけ余っているのに、新しくつくり続けることをやめなければ、住宅の価値はどんどん下がっていきますよね。
価値が下がることがわかっているのに、それをつくって売るなんて…
不動産業界は、消費者を奴隷だと勘違いしているんでしょうか？
で。住宅の価値が下がっていくことが予想されるのに、特に、新築マンションと建売の戸建てはどんどん建てられています。新築マンションが売られ続けて、それが売り切れているとしたら、最後にババを引いているのは誰ですかね？当然、新築マンションを購入した人ですよね？
今でさえ、新築マンションを購入したら、買った瞬間に中古マンションと呼ばれるようになって、2～3割の価値の下落が起きます。3800万円で購入した新築マンションは、買ってから1～2年で売ってもすでに1000万円ほど価格が下がっているかもしれません。そして、10～15年で、購入時の半値～6割程度の価格で中古マンションとしての価値が確定していきます。
つまり、3800万円で購入した新築マンションは、中古マンションになると2000万円～2300万円程度になるわけです。
これを35年ローンを組んで購入していたとしたら、あなたの人生どうなりますか？
やっぱり必ずババを引くのは、新築時に物件を購入した消費者ということになりますね。
だから、あなたは、絶対に中古マンションを購入して下さいね！
もちろん、今現在開発中の街で新築タワーマンションなんかを買った人は、すぐに価値は落ちません。
それは、開発することによって土地の価値が一時的に上がっていくからです。
つまり、ミニバブルのような感じです。
でも、デベロッパーの開発が全て終わって住戸の販売が完了してから先は、注意して下さい。
土地の価値が上がり続けるということはありません。ということは、そこから先は、他の新築マンションの話と同じです。
ましてや、タワーマンションは、将来の維持管理費が、通常のマンションの比ではなく高くつく可能性が予想されています。
デベロッパーは、膨大な住戸数が埋まっていることを前提に維持管理は大丈夫ですと説明していますが、
実際、新しく開発された街やマンション群が、世代交代が上手く出来なくてゴーストタウン化した例は、過去にいくつもあります。
住戸に空室が目立ち始めてからの維持管理はとてつもなく大変なことになり、
老朽化に歯止めがかからなくなった場合、価値は半値どころの話ではなくなります。
中古マンションはただ安価なだけで、新築よりも価値が低いと考えている人が、未だに多くてびっくりしますが…
そんなことはありません。
価値とはいっても、絶対価値とか相対価値とか、いろいろな見方がありますが、
少なくとも不動産価値というのは相場で決まるんだということは覚えていて下さい。
だから、高価なものを買ったから価値が持続するというわけではないということです。
具体的には、購入するときの投資価値を考えなければいけないということになります。
過去の価値観に染まったバブルな人は、ここのところを勘違いしてますね。
最近、住まいというのはもはや資産ではなくなったという専門家もいますが、そういう人も完全に過去の価値観の人です。
土地が値上がりしている時代に住宅を買ったら、それを土地付きで持っているだけで価値がどんどん上がったという、
そういう投資でいうところのキャピタルゲインねらいで転売して儲けることが出来るものを資産と言っているんでしょうね。
でも、ちゃんと維持していけて、その土地や空間のポテンシャルを活かして、
利用価値をつけることが出来れば、それも立派な資産です。
そういう意味で、都心で購入できる中古マンションはかなり優秀な資産となると思います。
例えば、新築時から30年以上経過して、管理状況もしっかり維持できている中古マンションがあれば、
基本的にそのあたりから、価値の下落はほとんどなくなります。
というのは、ほぼその年数で、その場所に建っている、そのスペックのマンションというものの価値が安定期に入るからです。
日本という市場では、新築時には新築プレミアムといって、ただ新築だからという理由で相場が上がるという現象が起きています。
そういう意味のない付加価値が全て取れて、ある程度世代交代も踏まえて、
中古マンションとして維持管理の状態が良好に推移可能だなというところで、
本当のそのマンションの価値というのが測れるようになるんです。
そういうことだから、中古マンションは、中古時に買う人にとって、非常に投資価値が高い物件なんです。
つまり、投資した金額が、ほぼそのまま価値とイコールになるというイメージ。
しかも、賢いお金のかけ方を分析して、リノベーションをすれば、利用価値として価値を上げることだって可能です。
だから、資産として扱いやすく、人生のポートフォリオも組みやすくなるわけです。おわかりでしょうか。
逆に、今のような時代に、新築マンションを買う人は、ものすごくリスクの高い投資をしていることになりますよね。
そうはいっても、古い物語と新しい物語の過渡期の中で、まだまだ、古い価値観を振りかざす人が多いのも事実です。
あなたも、なかなか迷いから抜けられないと思います。
なので、メディアや不動産業者が出している情報の中で、これは古い物語の価値観から語られていることなんだよということを、
いくつか取り出して参考までに整理しておきますね。
ぜひ、頑張って勉強していただいて、情報に踊らされる、情報弱者にだけはならないでくださいね！
意味のない比較論です。あなたの生き方と管理能力によります。
信頼できる住まいの専門家とスキームを考えてみて下さい。
昔は持ち家がゴールと思われていたが、今はもっといろいろな選択肢を踏まえて戦略を練る必要があります。
ちなみに、購入するときは、生涯に3回は住み替えをするくらいの余裕で資金計画を考えるべき。
ここで書いたとおり。ただ損得勘定だけで突っ走ると失敗しますが…
修繕積立金はかかりませんが、当然、維持管理を全部自分で費用をかけて行う必要があります。
15年で住み心地が悪くなる家で満足なのであれば、修繕を一切しなければ確かにタダですが…、
それは現実的に無理ですよね？
結果的に、マンションのほうが全員で負担を分け合って修繕するので個人としては安上がりです。
修繕積立金はそのためにあるのです。
あと、一戸建ては駐車場代はかかりませんが、その分の土地代と税金を納めていますからね。
お得というのは全然話が違うと思いますが。
世の中に出回っている「お得！」系の情報は、ほぼ全て疑ったほうが良いです。
新築マンションが修繕積立金が安いのは、当初の積立金の計画はデベロッパーが決めたものだからです。
もちろん、そのほうが販売時に話がしやすいからです。でも、現実は違います。
確実にその金額では不足することはわかっていて、10年目くらいから先は必要十分に維持管理が出来ないんです。
そうすると管理組合で話合って、修繕積立金を値上げするか、一時金を徴収するか、
それとも、維持管理しないでボロボロのマンションにしていくか、そういったことを決定していくことになります。
つまり、これも意味のない比較論ですね。
土地神話に毒されています。現実はそんなに単純じゃないので。
ちなみに、マンションでも所有権であれば土地の持ち分というのがあります。
ないです。そんなの（笑）。お宝物件とか、未公開物件情報とか、自社独自のリサーチによりとか、
なんとなくお得な情報を持っているふうな言葉を投げかけてきて、
メルマガ登録させたり、パンフレット請求やユーザー登録を促したりとか、集客のネタにする会社が多いです。
それで、メールとか電話とかで情報を流し続けていつか成約するまで営業し続けるわけですが・・・
でも、ホントにお得な物件情報が入ってきたら業者間で取引してユーザーの市場には流してきませんよ、
彼らは。業者間で情報を回したほうが儲かるという業界のブラックボックス的な仕組みというものがあります。
これは、業界的に今後なんとか変えていかなければならないところですが、今はそういうことになっています。
基本的には、不動産業界全体でデータベースは共有されていて、ユーザーさんと共有出来る情報に関しては、
ほとんど未公開に出来ることはありえません。
未公開と言いながら、売れない物件の特別感を煽ることはあるかもしれませんが（苦笑）。
そういう見せ方が上手いだけです。
どこの会社もやっているから、みんながやるだけで、ただそれだけのことです。
全く甘い話はありえません。僕らは、コンサルタントとしての理念に反するので、
WEBでも物件情報を前面に出すことはやってませんが・・・
みなさん、しっかり勉強して、自分のやりたいことを整理して、他人の情報だけに振り回されないで、
しっかり相談出来る住まい探しのパートナーを見つけることが、成功の秘訣だと思いますよ。
みんなが新築を欲しがる国なんて異常。これほど中古住宅の流通が少ない国は先進国では絶対にありえない。
しかも、それっていうのは、住まい手であるユーザーにとって非常に不利な市場をつくるのだから、
完全に誰かに仕掛けられた価値観としか考えられない。
ちなみに、欧米諸国では中古物件の価値は新築時に比べてそれほど下がらない。
例えば、イギリスなどでは築200年の住宅が同じ地域の新築相場よりも高額で取引されたりする。
実際、欧米人のクライアントがスマサガを訪れてよくおっしゃるのが、
「日本で新築の住宅を買うなんてクレイジーだよね」。
欧米は完全に、中古を流通させてリノベーションするのが前提の社会なんです。
そうしたほうが、ユーザー側に還元されるメリットが大きいと、
社会全体で理解しているからです。
だから、ユーザーが住まいのことに受け身で、
業界だけに不動産流通をコントロールすることを許している日本が、
ちょっと異常に感じるんです。よくそんなリスクを他人任せに出来るなって…
