中古マンションをオススメする理由、マンション購入の注意点について

「実は資産価格が下がらない」ということが、中古マンションをおすすめする核心の理由です。実は、ここは、かなりの人が勘違いしているポイントなのですが…。

最初は、みなさん、価格が安いからという理由で中古マンションを探し始められて、そのうち段々不安になってくるんですよね。なにかというと、「安いなら安いなりに、（中古は）資産価格が大きく目減りしないか」ということです。

スマサガ不動産に相談にいらしゃるお客さまも、最初は新築のほうが投資価値が高いと勘違いされている方が多いです。つまり、新築マンションのほうが後に売ったり貸したりする時に有利であると思い込まれているんです。しかし、その心配は全く逆で、実は、新築マンションの値下がりリスクのほうが、中古マンションのそれよりはるかに大きいのです。

新築マンションの場合、売り主の利益が販売価格に上乗せされていることもあり、適正市場価格に近づいていく課程の15年間程度は値下がり幅が比較的大きいです。ちなみに新築は、買ってからすぐの値下がり率が一番大きく、買った瞬間に売ったらそれだけで2～3割も値下がりしてしまいます。これを新築プレミアムと言います。日本において新築という状態の価値認識が異様に高いために起こる現象です。（つまり、新築という言葉にみんなが幻想を見ているということです）

※クリックで拡大

もちろん、築後15年以上経過した中古マンションを購入した場合も、築年数に伴い若干値下がりはします。しかし、新築と比べるとその推移はかなり緩やかです。万が一、購入10年後に失職してローンの支払いが厳しくなった場合も、中古マンションなら残債も残らずにスムーズに売却できる可能性が高いです。

ところが、新築マンションを長期ローンで購入した人は簡単に住まいを売却することすら出来ないのです。

（グラフを参照にして下さい）新築マンションの価値の目減り速度は、ローンの残債が減る速度よりもはるかに早いのです。特にその価値と残債の差額が最大になってしまうのが、最もライフスタイルが変化する可能性の高い、購入後10～20年の間ということになります。つまり、この時期に、支払いが苦しくて（あるいは転勤になって）マンションを売りたいドンピシャのタイミングがおとずれてしまうにも関わらず、売ろうにも売れない状況におちいってしまい、最悪の場合、家計が破綻することになってしまいます。

単純に、新築よりも、中古マンションのほうが周辺環境が良い地域に立地している場合が多いというのは事実としてあります。それはなぜなのでしょうか？

駅から徒歩5分、資産価値の下がらない一等地に中古マンションが点在している。（広尾ガーデンヒルズ）

なぜならというのは、街が発展する経緯を考えてみればすぐにわかります。そもそも周辺環境が良い街というのは、ある程度の歴史的背景を持った街であることが多く、そのエリアに存在する中古マンションは、様々な時代に街の歴史が形成される途上で建てられています。良い街というのは、駅近くの一等地や、便利な施設やこだわりのある場所の近くに、中古マンションや住宅が点在しているものなのです。

逆に言えば、良い街の一等地は、中古マンションがすでにおさえてしまっているということになり、そこに新築マンションを建設しようとしても、すでに商業圏が形成されていて、近くにマンション用地が残っていることは少ないでしょう。

つまり、新築マンションを大量に供給している分譲会社は、急激に街を新開発して、マンションばかりが密集して建っている場所をどんどんつくるしかないわけです。えてして、そうやって開発されたニュータウン系の街は、良い街としての機能を長期的に維持することが出来ません。

衰退することが運命づけられた街の高性能なマンションを買っても、それは、資産形成上非常にナンセンスなことです。反対に、長期にわたり活気が続いている街のマンションであれば、多少古くても、それなりに資産価値は維持できます。これは、不動産ノウハウの基本中の基本です。

もし、価値が安定している街の一等地にマンション用地が出てきたとしても、その場所に新築マンションを建てるのはかなりのコストがかかります。結果として、一般的には手が出にくい価格のいわゆる億ションといった物件になります。もちろん、そういった一等地の高級マンションは、新築の中でも価値が下がりにくい部類に入ります。ですので、現金がそれなりに用意できる方にはかなりオススメできます。ただし、それは一般的な話ではありません。

一般的に、エリアや街を限定して探す場合や、交通の便利の良さ、地盤の良さなど、立地条件にこだわりがある場合は、中古マンションのほうが断然有利になるということです。

便利な立地や周辺環境を優先する考え方は、住まいを資産としてこだわることに直結している。

最近は、住みたい街を決め、狙い撃ちで物件探しをしている方が増えています。安心して暮らせるマンションかどうか、という視点はもとより、通勤や子育てなどのライフスタイルに合わせて暮らす街を選ぶことにこだわる人が増えています。

また、これから社会文化が成熟していく日本において、街に投資をするという視点が非常に大事になってきます。その観点から言って、好きな街や便利な立地、そして教育や医療等の周辺環境を優先するというのは、実は、住まいを資産としてこだわることにも直結しているのです。つまり、この考え方でマンションを探している人は、非常に賢い思考と分析力を持っているということになります。

逆に、街に投資をする視点での負けパターンというのもあります。

例えば、ニュータウンのように短期間で大規模開発された土地に、密集して建っている新築マンションです。開発する前は価値がなかった場所ですから、分譲初期段階での価値は当然上昇中です。駅も新しく出来るでしょうし、スーパーマーケットや様々な施設もどんどん充実してきます。なんとなく今後も安泰な気がしてしまいます。

しかし、短期間で大規模な都市機能が形成されたニュータウンは必ずその後の衰退のスピードはそれ以上に早くなる…と言われています。つまり、バブル経済と同じ構造です。

急速に発展した街は、同じ世代が大量に入居している偏った街の場合が多いです。世代交代に失敗すると、いつか人口の流出が止まらなくなる時期が来ます。そうなったら、その街の商業施設なども全て撤退し、急激にゴーストタウン化するという運命を辿る確率が高くなるのです。これは、近代の都市開発の歴史をたどってみればすぐにわかることです。注意して下さい。

まず第一に、中古マンション最大の魅力は、同じ条件なら新築マンションのほぼ半値で買えるということです。よく、中古マンションは諸費用が高いと言われますが（詳細後述）、それ以前に、価格が圧倒的に安いのですから比較する意味がありません。中古マンションは新築に比べて圧倒的にリーズナブルなのです。

三大都市圏の中古マンションと新築マンションの平均価格（70㎡換算）を調査したデータをご覧ください。いずれの都市圏でも最寄り駅から徒歩10分以内のマンションの価格を、首都圏450駅、近畿圏200駅、中部圏100駅を選んで調査しています。

このデータで、新築マンション価格と中古マンションの価格を比べてみると、首都圏で約6割の2000万円安、近畿圏、中部圏では約5割の1500万円安になることがわかります。それも、ここで中古マンションと定義されているのは、築年数がそれほど経過していない物件を含めての平均値です。探せばもっとリーズナブルな価格の中古マンションもたくさんあるわけです。そのうえ、最近では、新築同様に35年ローンの適用が可能になって、中古マンションへの注目度はますます高まってきました。

好きな素材にこだわれて、最新の設備にも入れ替えられる、新築以上に贅沢な空間。
（横浜市／N邸）

かつて住宅ローンの王道だった住宅金融公庫の融資は、新築と中古で、条件に大きな差が付けてあり、中古マンションの住宅ローン返済期間は20年～25年と、新築に比べて短いのが一般的でした。したがって借入金額は少ないにもかかわらず、返済期間が短いぶん月々のローン返済額は新築とほぼ同じになっていました。ほとんどの人が月々の返済額が同じなら新築の方がいいと考え（冷静に考えるとそれも新築至上主義に影響された安易な思考パターンなのですが）、中古マンションは選択肢に入ることがありませんでした。

しかし、フラット35の登場で、新築マンションも中古マンションも一定の要件を満たせば、返済期間や融資の上限額も全く同じです。また、民間の金融機関では、そもそも物件が新築か中古かはあまり関係がありません。住宅の担保評価を銀行で審査しますが、どちらかといえば借りる人にどれだけの返済能力があるかで融資額が決まる傾向にあります。さらに、銀行によっては、収益還元法を使った不動産鑑定の考え方を取り入れて、リノベーション費用まで住宅ローンの枠におさめたスキームを組めるようになってきています。スマサガ不動産を始め、リノベーションに詳しい専門家にご相談いただければ、そういった高度なスキームを組むことも可能になります。

このように、リフォームやリノベーションの費用を物件価格と合算してローンを組むことが出来るのも、中古マンションならではのメリットです。これならば、わざわざ無理をして割高な新築マンションを購入しなくても、だれでも気軽に、リノベーション前提で中古マンションを購入することが出来ます。リノベーション前提ならば、新築以上に自由な間取りで、好きな素材にこだわれて、最新の設備にも入れ替えられます。つまりは新築以上に贅沢な空間になるのです。そのうえ、価格は5割～6割に抑えることも可能…。良い時代になってきたと思いませんか？このように、中古マンションを住みこなして楽しむための可能性がどんどん広がってきています。